Outsourcing im Immobilienmanagement

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Sowohl bei der Veräußerung als auch beim Kauf einer Immobilie sind umfangreiche Kenntnisse im Immobilienbereich notwendig. Dies umso mehr, wenn es sich nicht nur um eine Eigentumswohnung sondern vielleicht sogar um ein Mehrfamilienhaus dreht. Wer sich schon einmal selbst oder mit Hilfe bspw. eines Maklers um den Ankauf oder Verkauf gekümmert hat weiß, was das an Arbeit und vor allem auch Zeit bedeutet.

Neben dem Ankauf und Verkauf steht aber auch das operative Management auf der Tagesordnung. Das bedeutet also Vermarktung, Vermietung und Verwaltung. Früher oder später, also vor allem bei mehreren Objekten und Mehrfamilienhäusern, hast du dir die Frage zu stellen, wie du diesen Arbeits-und Zeitaufwand stemmst. Die Antwort kann das Outsourcing im Immobilienmanagement sein. Entweder du vergibst Bereiche an einzelne Fachfirmen oder einen Allrounder, der alles abwickeln kann. Auf der Suche nach einem solchen Allrounder in der Region Nordrhein-Westfalen bin ich auf Immobilienkontor Aachen gestoßen, habe mich mit der Firma in Verbindung gesetzt und diese plus deren Services mal etwas näher beleuchtet.

Profil der Firma

Immobilienkontor Aachen ist in Nordrhein-Westfalen aktiv. Niederlassungen existieren in:

• Aachen
• Roetgen
• Stolberg
• Jülich

Wie oben schon beschrieben, ist diese Firma besonders interessant, da du hier alles aus einer Hand an Services und Informationen bekommen kannst. Das spart dir Zeit und womöglich auch Geld, wenn du eine Art Bündelservice abschließen kannst, also eine Art Mengenrabatt. Was hebt die Firma nun eigentlich von einem typischen Makler oder reiner reinen Hausverwaltung ab? Zu den wesentlichen Dingen komme ich hier nun im Nachfolgenden.

Betreuung von Kauf – Verkauf und Immobilienbewertung

Wie die meisten, bietet auch Immobilienkontor Aachen die Betreuung beim Kauf und Verkauf von Immobilien und Grundstücken. Besonders gut finde ich dabei, dass die Firma auch Kenntnis hat Immobilien und Grundstücke zu bewerten. Das nicht nur pauschal, sondern richtig über Ertrags-, Sach- und/oder Vergleichswertverfahren. Wenn du dir die Gutachten für eine Zwangsversteigerung von Immobilien schon einmal angesehen hast, dann weißt du, was da für eine Arbeit und Know-how hinter steht. Hieraus geht nicht nur der Preis einer Immobilie unter Berücksichtigung des aktuellen Zustandes hervor. Nein, vielmehr siehst du darin auch, was nicht mehr Besonders an der Immobilie ist oder gar keine Funktionstüchtigkeit mehr besitzt und was es kosten würde (Schätzung) diese Mängel zu beseitigen. Gerade bei der Beurteilung eines Mehrfamilienhauses kann diese Leistung vor dem Kauf durchaus Sinn machen.

Bei Eigentumswohnung ist es aus meiner Sicht vor allem sinnvoll eine solche Bewertung in Angriff zu nehmen, um bei weiteren zu finanzierenden Objekten den aktuellen Marktwert bereits im Besitz liegender Immobilien zu kennen. Du erinnerst dich sicherlich daran, dass ich mal einen Artikel über die Bonitätsforderungen von Banken geschrieben hatte. Hier erwähnte ich, dass die Bank es liebend gern sieht, wenn das Vermögen größer ist als die Verbindlichkeiten. Je höher diese Differenz, umso besser für dich. Lässt du also eine Bewertung der Immobilien vornehmen, kann das zur Erhöhung des Nettoreinvermögens und somit besseren Bonitätsstellung führen, womit du wiederum auch bessere Konditionen bei der Bank bekommst – vielleicht auch mal eine 110 % Finanzierung.

Weiterhin sind solche Bewertungen sinnvoll für:

• Zugewinnausgleich hinsichtlich Scheidung
• Erbschaftsplanung und Erbauseinandersetzungen
• Gutachtenprüfung und Gegengutachten
• Aus Gründen der Versicherungshöhe
• Steuerliche Anlässe

Die Gutachten werden dabei je nach Grund preislich und inhaltlich unterschieden in:

n.a. = keine statistisch handfeste Preise möglich

Outsourcing im Immobilienmanagement – Hausverwaltende Dienstleistungen

Ein Projekt beginnt ja nicht beim Kauf und endet beim Verkauf. Gerade bei Immobilien liegt einiges zwischen diesen Punkten. Grob gliedern kannst du diese Aufgaben in:

• infrastrukturelles,
• kaufmännisches und
• technisches Gebäudemanagement

Dabei kannst du die kompletten Bereiche an eine Verwaltung vergeben oder eben nur Teile aus den einzelnen Bereichen.

Nachfolgend eine Übersicht, was unter diesen einzelnen Bereichen zu verstehen ist:

Die entstehenden Kosten der oben genannten Bereiche ist aber für dich als Eigentümer nicht zu 100 % relevant, denn diese kannst du fast vollständig – aber nur wenn auch gegenüber dem Mieter vertraglich so geregelt und es sich um regelmäßig wiederkehrende Arbeiten handelt – in die Mietnebenkosten verrechnen.

Meine Meinung

Durch das gebündelte Know-how aus vielen unterschiedlichen Bereichen des Immobilienmanagements – vor allem Bewertung, Gebäudemanagement und Projektierung – ist eine detailliertere Beratung und Betreuung möglich, welche bspw. ein reiner Makler in dieser Form sehr selten erfüllt. Makler vermitteln und schneiden gerade die oben genannten Themen nur an der Oberfläche. Wirtschaftlich und technisch vollumfängliche Betrachtungen, soweit von dir in keiner Weise abgedeckt hinsichtlich Wissen und Erfahrung, sind der absolute Vorteil eines solchen vorgestellten Allrounders. Die Frage nach Kosten/Nutzen musst du dir selbst beantworten. Je größer ein Projekt wie bspw. ein Mehrfamilienhaus, desto schwerwiegender können die Auswirkungen bei fehlerhaften Vorgehen sein. In kritischen Fragen solltest du daher einen Experten zu Rande ziehen, der eben auch über den Tellerrand hinaus sieht. Bei kleineren und wenigen Wohneinheiten muss die Frage nach dem Können, der Zeit und dem Wollen der Selbstverwaltung beantwortet sein. Was wärst du dann bereit dafür zu zahlen?

Der aus meiner Sicht wohl größte Vorteil liegt im Netzwerk. Die Partner aus verschiedenen Bereichen – Handwerker, Juristen, Steuerberater usw. – ist bei solchen Allroundern kaum in Wert aufzuwiegen. Dadurch entstehen Zeit- und Kostenvorteile, welche auf den ersten Blick nicht messbar scheinen. Besonders gelungen ist der eigene im Immobilienkontor geführte Käuferpool:

Was andere zum Unternehmen sagen

Was spiegelt wohl die Leistung eines Unternehmens am besten wieder? Kunden, welche bereits mit der Firma zusammengearbeitet haben. Laut Informationen aus dem Internet sind die Leistungen bei Immobiliensuchenden überdurchschnittlich und bei Eigentümern nahezu hervorragend:

Quelle: Immobileinscout24.de

Laut Analyse der Anmerkungen von solchen Bewertungen werden vor allem hervorgehoben:

1. Kompetent und versiert
2. Erläuterung und Betreuung

Nimmt also dein Immobilienportfolio zu viel deiner privaten Zeit in Anspruch, brauchst du evtl. tiefergehende Kenntnisse im Immobilienmanagement und willst es von Fachkundigen regeln lassen oder ist das eigene Betreuen zu lästig geworden, kann ein Allrounder durchaus attraktiv für dich sein. Beachte aber immer, die Immobilie muss sich auch mit den entstehenden Kosten tragen.