Nettoverdienst vs. Vermögensaufbau durch Vermietung
Allem Anschein nach wird das Investieren in Immobilien als Kapitalanleger von so manchen Personen nicht so recht verstanden. In letzter Zeit lese ich Artikel, welche sich auf ein Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) beziehen, dass nicht so hohe Nettoeinkünfte erzielt werden wie man glaubt. Schlussfolgerung daraus: „von wegen reich…“. Dabei wird überhaupt kein Bezug auf die Vermögensbildung genommen.
Aussage der Studie bezogen auf die Einkünfte
Laut der Studie werden Schätzungen zu folge 60 % der Wohnimmobilien von privaten Kleinvermietern gehalten. In die Kategorisierung fallen diejenigen privaten Haushalte, welche sich nicht hauptberuflich mit der Vermietung beschäftigen. Die Daten aus dem Jahr 2015 ergaben dabei folgendes:
- Rund 53 % verdienen weniger als 5.000 EUR p.a. netto, davon sind rund 7% mit negativen Ergebnissen belastet
- Rund 28 % der Kapitalanleger verdienen zwischen 5.000 EUR und 10.000 EUR netto
- Weniger als 20 % der Vermieter erzielen 10.000 EUR und mehr netto
Dabei wurde auch herausgearbeitet, dass die Nettoeinkünfte in ländlichen Regionen im Schnitt bei 5.972 EUR und städtischen Gegenden im Schnitt bei 10.104 EUR netto p.a. liegen. Dabei haben seit 2005 vor allem Vermieter in den städtischen Lagen von Zuwächsen der Mieten profitiert. Die für mich wichtigste Aussage der Studie ist, dass das mittlere Nettohaushaltseinkommen privater Kapitalanleger in 2015 mit 3.315 EUR rund 1.215 EUR höher lag als bei privaten Haushalten ohne Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
Nettoverdienst und der Bezug zu arm oder reich
Nun ist es ja bekanntlich so, dass der Nettoverdienst bzw. das Einkommen nach Steuern gerade im Bereich Immobilien nicht gleich den Cashflow darstellt. Selbst ein „Verlust“ kann in Bezug auf den Cashflow ein ganz anderes Bild zeigen. Ein nicht unbekanntes Beispiel in diesem Bereich sind denkmalgeschützte Immobilien. Ich weise immer wieder darauf hin, dass der Cashflow das wichtigste Kriterium ist, welches über Kauf oder nicht Kauf entscheidet. In der Studie wird lediglich analysiert, wie die Einkommensverteilung aus Vermietung und Verpachtung hinsichtlich Alter, beruflicher Status usw. ist und welche Herausforderungen die aktuellen Marktbedingungen wie bspw. energetische Sanierung und Mietpreisbremse mit sich bringen (Tipp: Wie du die Mietpreisbremse umegehen kannst).
Worauf kein Bezug genommen wurde
Wie gerade schon erwähnt, wurden weder der Cashflow noch die Thematik Vermögensaufbau angesprochen. Wie soll also ein Bezug zu arm oder reich hergestellt werden, wenn das Nettovermögen nicht betrachtet wird? Dabei nutzen vor allem laut der Untersuchung rund 39 % der Rentner und rund 33 % der Angestellten Immobilien zur Vermietung und Verpachtung als zusätzliche Einkommensquelle. Als jene, wo diese Einnahmequelle nicht die einzige ist. Warum? Nehmen wir als Beispiel die aus der Studie hervorgerufenen rund 5.000 EUR netto p.a., welche zusätzlich bspw. zu den Einnahmen aus Anstellungsverhältnis kommen. Angenommen, dass Nettoeinkommen der 5.000 EUR entspräche gleich einem positiven Cashflow von 5.000 EUR p.a. und legst diese drei Jahre hintereinander auf die Seite, dann sind das 15.000 EUR. Was könnte ich wohl mit diesem Geld anstellen? Ich kaufe natürlich weitere Immobilien. Nach grober Kalkulation könnte ich mir so eine 45 m² Wohnung zu 80.000 EUR mit 93 %iger Beleihung leisten. Somit hätte ich bei einer 25 jährigen Kreditlaufzeit mit 15 Jahren Sollzinsbindung und 2 % Zinsen weitere 80.000 EUR an Nettovermögen gebildet. Was hätte aber mein Nettoeinkommen pro Jahr ausgeworfen? Würde ich diese Investition gleich zu Beginn 2018 tätigen, wäre ein Nettoeinkommen von rund 925 EUR zu den oben bereits bestehenden 5.000 EUR p.a. hinzugekommen.
Schlusswort
Um dieses Thema abzuschließen, möchte ich nochmal auf die 5.000 EUR p.a. an Nettoeinkommen aus Vermietung und Verpachtung kommen. Anhand des gerade vereinfacht aufgezeigten Beispiels kann nicht von reich oder arm ausgegangen werden. Hinter diesen besagten 5.000 EUR können evtl. rund 400.000 EUR Nettovermögen und bei 10.000 EUR evtl. 1.000.000 EUR Nettovermögen stecken. Als arm würde ich das nicht bezeichnen und als reich…naja, das hängt wieder davon ab, wie du finanzielle Freiheit oder eben Reichtum definierst. Weniger leisten können wird sich hingegen derjenige, welcher sich nur auf die staatliche Rente freut und keinerlei andere Vorsorge getroffen hat.
