Nebenkosten beim Immobilienkauf
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf sind für dich in dem Maße relevant, weil sie eigentlich komplett aus der eigenen Tasche bezahlt werden müssen. Somit muss dein Eigenkapital in der Regel zumindest in der Höhe der anfallenden Erwerbsnebenkosten vorhanden sein. Siehe hierzu auch nachfolgenden Artikel “Forderung von Eigenkapital“. Außnahmen hierzu sind, wenn du bereits einen hohen Nettovermögenswert besitzt, also dein Vermögen abzüglich Schulden höher ist, womit die Bank dies bereits beleihen könnte. Nun aber zu den 6 wesentlichen Nebenkosten beim Immobilienkauf.
Grunderwerbsteuer
Laut aktuellem Stand erheben die Bundesländer folgende Grunderwerbsteuersätze:
Wenn die Immobilie oder Grund und Boden bis 2.500 EUR kostet, ist der Kauf von der Grunderwerbssteuer befreit. Wichtig jedoch, nicht wie bspw. bei der Gewerbesteuer, liegt der Kaufpreis höher als 2.500 EUR, dann wird auch jeder einzelne EURO als Grunderwerb besteuert. Eine Besteuerung wird auch im Falle einer Erbschaft respektive Schenkung nicht erhoben, jedoch fällt eine mögliche Besteuerung im Sinne der Schenkung- oder Erbschaftssteuer an.
Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass eine bestehende Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis abzuziehen ist. Diese wird nicht mit der Grunderwerbssteuer belastet.
Gutachten
Falls du keine Möglichkeit hast, den Wert anhand durch Zusammentragen von Informationen und der Berechnung durch bspw. Ertragswertverfahren zu ermitteln und hast evtl. auch Zweifel an der Bausubstanz, dann könntest du ein Gutachten durch einen Sachverständigen erstellen lassen. Dieser wird anhand von Grundstücksgröße, Bauvolumen und Zustand der Substanz ein Verkehrswertgutachten erstellen. Die Kosten hierfür richten sich bei freien Sachverständigen wie Architekten oder Ingenieuren nach der HOAI (Honorarordnung für Ingenieure und Architekten). Solche Gutachten werden üblicherweise bei zwangsversteigernden Immobilien erstellt und der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt.
Maklerprovision
Nicht immer vermeidbar ist die Maklerprovision, denn wurde der Immobilienkauf über einen Makler abgewickelt, verlangt dieser dann für seine mehr oder weniger gute Arbeit eine Provision. Üblich sind 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. Die Höhe ist teils vom Bundesland abhängig, daher nachfolgend der Überblick:
| BUNDESLAND | MAKLERPROVISION GESAMT | ANTEIL VERKÄUFER | ANTEIL KÄUFER |
| Baden-Württemberg | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Bayern | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Berlin | 7,14% | 0,00% | 7,14% |
| Brandenburg | 7,14% | 0,00% | 7,14% |
| Bremen | 5,95% | 0,00% | 5,95% |
| Hamburg | 6,25% | 0,00% | 6,25% |
| Hessen | 5,95% | 0,00% | 5,95% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95% | 2,38% | 3,57% |
| Niedersachsen | 7,14 % oder 4,76 bis 5,95 % |
3,57 % oder 0,00% | 3,57 % oder 4,76 bis 5,95 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Rheinland-Pfalz | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saarland | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sachsen | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sachsen-Anhalt | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Schleswig-Holstein | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Thüringen | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
Quelle: immoverkauf24, Stand Oktober 2019
Notargebühren
Die Notarkosten bei Kauf sind in einer Gebührenordnung festgelegt und orientieren sich an der Höhe der Kaufsumme der Immobilie. Im Durchschnittlich liegen die Kosten für die rechtskräftige Beurkundung bei etwa 1 bis 1,5 % Prozent des Kaufpreises.
Der Grundbucheintrag
Das Grundbuchamt verlangt für die Eintragung, womit du dann rechtlich Eigentümer bist, eine Gebühr. Diese ist von Region zu Region unterschiedlich. Erfrag sie am besten beim zuständigen Grundbuchamt. Die Gebühr erhöht sich, wenn du den Kaufpreis durch ein Kredit finanzieren musst, da die Bank die Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch sehen will. Hast du also die Möglichkeit bei Bestandsimmobilien die bestehende Grundschuld an die finanzierende Bank abzutreten, kannst du hier durchaus etwas Geld sparen.
Nebenkosten für Darlehen
Früher wurden Darlehen meist mit einem Disagio gewährt. D.h., es wurden bspw. 100 TEUR Kredithöhe vereinbart, ausgezahlt wurden dann aber nur 95 TEUR. Von den 100 TEUR wurden also bspw. Bearbeitungsgebühren abgezogen. In der heutigen Zeit werden diese Gebühren wie Kontogebühren usw. vom hinterlegten Konto abgebucht. Daher ist bei Kreditabschluss nicht nur der Sollzins von Relevanz, sondern der Effektivzins, um Kreditangebote miteinander zu vergleichen. Denn im Effektivzins sind alle mit dem in Verbindung stehenden Kredit entstehenden Kosten enthalten. Die Verpflichtung der Banken, alle Kosten aufzulisten, geht aus der Preisangabenverordnung (PangV) hervor.
Nebenkosten beim Immobilienkauf überschlägig kalkulieren
Für eine erste Analyse eines Kaufs bspw. einer Wohnung mit Makler kannst du ruhig rund 15 % an Kosten ansetzen, welche dann zumeist durch dich mit Eigenkapital erbracht werden müssen. Hinzu kommt dann bspw. durch schlechte Bonitätsbewertung deiner Person durch die Bank oder eines relativ hohen Marktpreises der Immobilie, welche du erwerben willst, dass die Bank keine 100% Finanzierung vornimmt und du weiterhin einen Teil des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren musst, womit du dann bei ca. 35 % Eigenkapital liegen würdest. Für eine erste Analyse empfehle ich dir aber 15 % für die Nebenkosten beim Immobilienkauf.
Na ja, eine Immobilie kostet nicht billig, danke für den finanziellen Umriss! Unsere Tochter ist in eine andere Stadt zum Studium übersiedelt, soll aber dort die eigenen vier Wände haben. Da das Studium Ruhe braucht, haben wir einen Kredit aufgenommen, um ihr eine Ein-Zimmer-Wohnung zu leisten. Im Kaufvertrag werden alle Raten fixiert angegeben, danke für eine rechtzeitige Hilfeleistung!
Hallo Helga,
vielen Dank für dein Feedback. Wenn du Fragen hast, einfach melden und ich versuche dir bestmöglich Auskunft zu geben. Beachte jedoch, dass ich kein Rechts- oder Steuerberater bin und du im besten Fall bei etwaigen Fragen in diesem Bereich einen dafür vorgesehenen Fachmann konsultierst.
Beste Grüße
Sandro