Mit Immobilien reich werden – Kapitalanlage mit steuerlicher Optimierungsabsicht – Teil 1

Heute möchte ich mal auf ein Praxisbeispiel zum Thema „Mit Immobilien reich werden“ eingehen, welches ich letztes Jahr hatte. Es wird eine Artikelserie werden. Anfangen möchte ich heute mit der Projektüberlegung und dem Einstieg über die grundlegende Festigung der Projektidee. Also, die Antwort nach der Frage, wonach schaue ich überhaupt.

Die Überlegung

Ich möchte meine Einkommenssteuerlast gezielt senken, jedoch noch immer positiven Cashflow aus der Kapitalanlage generieren. Weiterhin möchte ich die Immobilie langfristig halten, also mindestens 10 Jahre und länger. Die Kapitalbindung sollte hier jedoch nicht zu hoch ausfallen (maximal 20.000 EUR), womit ich mir also Gedanken über die Kaufpreishöhe machen musste.

Grundgedanken zum Immobilienkauf definieren

Ich muss wissen, wie viel Cashflow habe ich im Monat übrig, damit ich ohne Probleme bei der Bank einen Kredit zu einer, wenn möglich, 100% Finanzierung bekomme. Jedoch setzte ich gleichzeitig ein Limit, indem ich sagte, die Kapitalbindung sollte in der Höhe nicht zu groß ausfallen. Ich musste die weichen Kosten berücksichtigen, also die Erwerbsnebenkosten, welche durch mich zu tragen sind und somit mein Eigenkapital zumindest über eine gewisse Zeit bindet oder im schlechteren Fall weg ist. Somit folgende Übersicht:

Da ich zum Zeitpunkt der Überlegung des Projekts ungefähr 1,75% an Zinsen zahlen müsste, wäre meine Belastung im Monat ohne Mieteinnahmen nur durch den Kredit rund 3,75%. Die 3,75% beinhalten also 1,75% Zinsen plus 2% anfängliche Tilgung (Annuitätendarlehen). Da mein freier Cashflow höher war, als ich an Eigenkapitalbindung für die Erwerbsnebenkosten einsetzen wollte, war also das einzusetzende Eigenkapital die Vorgabe des Limits bzgl. der Projektgröße.

Dazu folgendes Beispiel: Stell dir vor, dein freier Cashflow ist 1.000 EUR pro Monat, welchen du berücksichtigst als Notfaktor einsetzen zu müssen, wenn die Wohnung nicht vermietet ist oder der Mieter nicht bezahlt. Wie würde die Rechnung vereinfacht für die Bank aussehen? Was wäre sie ungefähr bereit an Geld für dich in Form eines Kredites zur Verfügung zu stellen? Auf Grund des Cashflows könnte die erste Abschätzung folgendermaßen aussehen:

Möglicher Kredit = freier Cashflow x 12 / 3,75%

Möglicher Kredit = 320.000 EUR

Wie hoch ist die Eigenkapitalbindung

Naja, grob geschätzt würde ich sagen:

Höhe des Eigenkapitals zur Finanzierung der weichen Kosten = 10% x 320.000 EUR

Höhe des Eigenkapitals zur Finanzierung der weichen Kosten = 32.000 EUR

Einleitend erwähnte ich, dass die Überlegung der maximalen Eigenkapitalbindung bei 20.000 EUR lag, was wiederum bedeutet hätte, mein maximaler Projektumfang läge bei 200.000 EUR (20.000 EUR / 10%).

Schlussfolgerung zur Projektgröße

Da also das einzusetzende Kapital ein kleineres Projekt vorsieht als der Cashflow hergab, hatte ich also eine Richtlinie für mein Projekt. Es sollte also ca. 200.000 EUR kosten. Somit löste sich auch gleich die zweite Frage, welche Größe soll das Projekt haben.

Größe der Immobilie

Da ja im Vordergrund stand, dass die steuerliche Seite optimiert werden soll und trotzdem Vermögen aufgebaut und Cashflow positiv sein muss, habe ich folgende Möglichkeiten:

Da aber, wie oben erläutert, mein Projektumfang anhand meiner Vorgabe des einzusetzenden Eigenkapitals auf 200.000 EUR begrenzt wurde, wäre wohl ein Mehrfamilienhaus für dieses Geld beim besten Willen nicht umsetzbar gewesen.

Schlussfolgerung zur Projektgröße – Kapital und Immobilienart

Durch Punkt 1 „Eigenkapitalbindung von maximal 20.000 EUR“ ergibt sich ein maximal Kaufpreis von 200.000 EUR, was also unter dem Gesichtspunkt der steuerlichen Optimierung zu einer Eigentumswohnung mit Denkmalschutzcharakter führt. Die steuerlichen Gesichtspunkte vom Denkmalschutz habe ich in diesem Artikel beschrieben “Eigentumswohnung unter Denkmalschutz vs. Mehrfamilienhaus“.