Mietpreis erhöhen – Wann du was als Vermieter zu beachten hast

Bevor ich mit dem Thema „Mietpreis erhöhen“ beginne, möchte ich dich darauf hinweisen, Miete nie als absoluten Wert zu sehen. Denn so wäre es nichts weiter als eine Zahl unter vielen. Ziehe als Mieter und vor allem Vermieter die IST-Miete ins Verhältnis zu einer Vergleichsmiete wie bspw. dem Mietspiegel. Somit hast du immer eine Relation zum Erlaubten und vor allem zum Markt, also ob du bspw. 20 % über oder unter der Vergleichsmiete liegst. Und damit wären wir auch beim Thema, wann du wie welche Miete verlangen kannst bzw. den Mietpreis erhöhen darfst.

Mietspiegel – Welche sind anerkannt und was ist ein einfacher und was ein qualifizierter Mietspiegel

Der eigentliche Mietspiegel für deine Vergleiche sollte, soweit vorhanden, ein amtlicher Mietspiegel sein. Nach dem Gesetz ist ein solcher Mietspiegel eine zusammenfassende Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten zu einem bestimmten Stichtag, welcher durch die Gemeinden oder Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt und anerkannt worden ist. Nun wäre das aber zu einfach, wenn das schon alles wäre. Denn grundsätzlich unterscheidet man auch noch zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietpreisspiegel. Wo oben genannte beide Voraussetzungen auch für beide Mietpreisspiegelarten gelten, wird beim qualifizierten Mietpreisspiegle weiterhin folgendes im Gesetz genannt:

• Er ist nach wissenschaftlichen Grundsätzen zu erstellen und die angewandten Ermittlungsmethoden haben sowohl dokumentiert als auch nachvollziehbar und überprüfbar zu sein (Siehe: Kinne ZMR 2001, 775, 782).
• Auch im Hinblick auf die Aktualität der Angaben stellt der Gesetzgeber an den qualifizierten Mietspiegel gesteigerte Bedingungen.

Weiterhin folgende Anmerkungen zu den Entwicklungen des Mietspiegels

Da der qualifizierte Mietspiegel als Beweiskraft bei rechtlichen Auseinandersetzungen dient und nachdem aber einige Berliner Gerichte den Mietspiegel als ungültig angesehen haben, sieht die Mietrechtsnovelle für 2016 vor, die bisherigen wissenschaftlichen Grundsätze weiter zu konkretisieren, sodass der Mietspiegel eine rechtssichere Orientierung und ein realistisches Abbild der Mietentwicklung einer Region gibt.

Weiterhin möchte ich dir als Hinweis geben, dass gerade in heutiger Zeit unzählige „Mietspiegel“ im Umlauf sind. Solange sie aber nicht die obigen Voraussetzungen haben, dienen sie lediglich als Mittel zur Mietpreiseinschätzungen bzw. als ein Indiz dafür, wie der Markt agiert. Weiterhin sind diese aufgrund der Nähe zum Markt und weniger zeitlichen Verzögerung gut geeignet, um Marktpreise für den Verkauf/Kauf zu ermitteln.

Die Nachteile eines offiziellen Mietspiegels in Bezug zum Mietpreis erhöhen

Wo es in Großstädten für dich kein Problem sein dürfte, dass du einen offiziellen und anerkannten Mietspiegel ausfindig machen kannst, ist es in kleineren Städten bzw. Regionen schon schwierig. Hier musst du dir leider anders weiter behelfen.

Ein weiteres Problem stellt der zeitliche Versatz hinsichtlich der Aktualität eines offiziellen Mietspiegels dar. Laut Gesetz sollte ein einfacher Mietspiegel alle 2 Jahre aktualisiert werden. Da aber keine Verpflichtung dazu besteht, verliert auch ein nicht aktualisierter einfacher Mietspiegel nicht seine Maßgeblichkeit.

Wird hingegen ein qualifizierter Mietspiegel nicht nach Ablauf von mehr als 2 Jahren erneut überprüft und der Marktentwicklung angepasst, dann verliert er sein Qualifizierungsstatus und kann auch vor Gericht nicht mehr als Beweismittel gelten. Er wird dann automatisch zu einem einfachen Mietspiegel.

Aber egal welcher offizielle Mietspiegel gilt, in dynamischen Märkten, wo beispielsweise 5 % Mietpreisanstieg registriert wird, sind solche Mietpreisspiegel einfach nicht zeitgerecht und führt bei gleichzeitigen Kaufpreissteigerungen zu immer geringeren Mietrenditen. Das wiederum wird zwangsläufig dazu führen, dass dort, wo neuer bzw. mehr Wohnraum benötigt wird, dieser nicht entsteht.

Vermeiden des Mietpreisspiegels um konstant den Mietpreis erhöhen zu können

Durch die Verwendung von Staffelmieten oder Indexmieten kannst du dem oben genannten Problem eines Mietpreisspiegels aus dem Weg gehen. Dies gilt sowohl bei Neuvermietungen in Bestand bestehender Immobilien als auch Neubauten.

Die Anwendung von im Voraus festgelegten Mietpreissteigerungen im Mietvertrag solltest du aber nur anwenden, wenn du in den Folgejahren keine Modernisierungsmaßnahmen durchführst. Denn beide Varianten, eine Mietanpassung aufgrund Modernisierung und Staffelmiete bzw. Indexmieten, sind kombiniert nicht gestattet. Dann hilft nur noch eine einvernehmliche Vertragsanpassung, wo der Mieter jedoch auch zustimmen muss.

Mietpreis erhöhen aufgrund Modernisierungsmaßnahmen

Soweit eine nach Definition gültige Modernisierungsmaßnahme vorliegt und du keine Staffel-/Indexmiete vertraglich vereinbart hast, dann sind die Modernisierungsmaßnahmen 3 Monate vor Beginn dem Mieter schriftlich mitzuteilen. Was muss dabei im Schriftstück enthalten sein:

1. Art und Umfang,
2. Beginn und Dauer und
3. der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung durch die Modernisierung.
4. Informationen über den Härteeinwand und die Widerspruchsfrist, welche bis zum Monatsende des darauf folgenden Monats nach der Modernisierungsankündigung abläuft.

Zu beachten ist, dass dem Mieter mit Modernisierungsankündigung auch ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt wird, wenn er mit der darauf folgenden Mieterhöhung nicht einverstanden sein sollte.

Was als Modernisierungsmaßnahme gilt

Gleich vorab, Reparaturen und Instandhaltungsaufwendungen gelten nicht als Modernisierung. Modernisierung sind charakteristisch für:

1. Maßnahmen, welche Primär- Endenergie oder Wasser sparen und somit für den Mieter auch einen Nutzen hat
2. Maßnahmen, welche die Wohnqualität oder den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen

Genaueres zur Abgrenzung als auch zur steuerlichen Behandlung hatte ich schon einmal im Artikel „Mit Immobilien Steuern sparen“ beschrieben.

Die Höhe der Mietpreissteigerung nach der Modernisierung

Ist die Modernisierungsmaßnahme vollzogen, kannst du als Vermieter bis elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Hast du beispielsweise eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, welches modernisiert wurde für 100.000 EUR und die anteiligen Kosten für deine Wohneinheit betragen 10% oder eben 10.000 EUR, dann kannst du davon 1.100 EUR auf deine jährliche Nettokaltmiete umlegen. Öffentliche Förderungen und Zuschüssen müssen von den Modernisierungkosten abgezogen werden, bevor diese auf den Mieter umgelegt werden.

Mieterhöhung und Kappungsgrenze

Bei regulären Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete wie oben beschrieben, ist zu beachten, dass du die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren nicht mehr als 20 % erhöhst, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist.  Das wäre nämlich unzulässig. In manchen Städten bzw. Gemeinden sind sogar nur 15 % erlaubt, dazu nachfolgende Tabelle:

Die Kappungsgrenze ist bei Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen nicht vorhanden, weshalb du also mit einmal auch mehr als 20 % Mietsteigerung durchsetzen kannst. Dies gilt aber wie schon gesagt nur, wenn du keine Indexmieten vertraglich vereinbart hast. Wichtig ist weiterhin, dass die Kosten der Modernisierung nach Ausführung der Höhe nach auch dem entsprechen, was angekündigt wurde. Ansonsten wäre die Folge, dass der Mieter der Mieterhöhung widersprechen kann.

Willst du keine Indexmieten

Wenn du keine Indexierung der Miete im Vertrag festhalten und willst eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus im Bestand kaufen, dann prüfe die Mietverträge und Mietpreisanpassungen den vergangenen Jahre. Bitte vor Übergabe und Kauf den bisherigen Eigentümer und Vermieter, die Mieten anzupassen. Nachdem diese durchgesetzt wurden, kann der Kauf vollzogen werden.

Empfehlung

Meiner Meinung nach ist eine Staffel-/Indexmiete, welche vertraglich vereinbart wurde, die beste Methode. Du hast dadurch weniger verwaltungsaufwand, bist auf einer rechtssichereren Seite und es gibt keine Unannehmlichkeiten bei in Zukunft liegenden Mietanpassung, da sie eben vertraglich im vornherein geregelt sind.