Immobilienwert schätzen – 2 Verfahren zur eigenen Anwendung

Was ist meine Immobilie wert – kostenlos zumindest einen Anhaltspunkt zu finden, das wollen viele. In diesem Artikel soll es darum gehen, wie ich einen fairen Immobilienwert schätzen kann, welche ich angeboten bekomme oder verkaufen will. Für Kapitalanleger ist letztendlich der Einkaufspreis der entscheidende Faktor neben der Immobilie selbst, welcher den Erfolg bestimmt. Aber auch für Eigennutzer sind Kauf-/Verkaufspreis nicht irrelevant. Um selbstständig die Spreu vom Weizen zu trennen und nicht jede Immobilie ansehen zu müssen, zeige ich nachfolgend zwei Methoden. Am Ende werde ich dann auf meine Vorgehensweise eingehen und zeigen, wie dadurch viel Zeit bei der Immobiliensuche gespart werden kann.

Immobilienwert schätzen durch Vergleich

Wenn du etwas verkaufen willst, fragst du dich natürlich: “Was kann ich dafür verlangen?” Wie bei Autos, informierst du dich auch bei Immobilien am Markt und findest heraus, was andere für eine vergleichbare Immobilie verlangen. Ohne diese Informationen wird sonst folgendes passieren:

a) Der Preis ist unrealistisch hoch

Der Verkäufer bleibt höchst wahrscheinlich auf der Immobilie sitzen und wundert sich warum kein Interessent anfragt. Der Käufer, soweit vorhanden, ärgert sich über ein unprofitables Geschäft.

b) Der Preis ist ein Schnäppchen

Die schlimmere Variante ist für den Verkäufer, das er nicht das heraus holt, was er eigentlich könnte. Der Käufer auf der anderen Seite freut sich über das Schnäppchen.

Als Käufer hättest du natürlich gern zum niedrigsten und als Verkäufer zum teuersten Preis ge-/verkauft. Um also nun den optimalen Preis durch einen Vergleich zu ermitteln, müssen Kriterien gewählt werden, damit sich verschiedene Immobilien miteinander vergleichen lassen. Letztendlich wollen wir ja keine Äpfel mit Birnen vergleichen. Ziel sollte also sein, eine möglichst große Anzahl (mindestens 10) an Objekten mit möglichst vielen Übereinstimmungen in nachfolgenden Kriterien zu finden:

Die Faktoren beim Vergleich von Grundstücken:

• Lage (Mikro- und Makrolage)
• Art der baulichen Nutzung
• Bodenbeschaffenheit und Altlasten
• Größe
• Grundstücksgestalt und -ausrichtung
• Erschließungsszustand   (Strom, Gas, Wasser, Medien)

Additive Faktoren beim Vergleich von Gebäuden:

• Gebäudeart
• Bauweise
• Gestaltung
• Größe
• Qualität der Ausstattung
• Baujahr und letzte umfassende Sanierung
• Baulicher Zustand des Gebäudes
• Energetischer Zustand des Gebäudes (Energieausweis)
• Bei Mietobjekten: der Ertrag durch die Vermietung (Soll-/Ist-Ertrag)
• Geplante Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Wurden zumindest ähnliche Objekte gefunden, müssen hier dann Ab-/Zuschläge pauschal korrigiert werden. Bspw., hat die Wohnung einen Balkon zu einer im Vergleich ohne Balkon, dann muss ein Zuschlag erfolgen. Vor allem aber bspw. nachfolgende Investitionen, welche die Nutzungsdauer des Gebäudes verlängern, wirken sich positiv auf den Vergleichswert aus:

• neue Fenster
• energetische Sanierungen (Fassadendämmung)
• Dachdeckung
• Heizungsanlage

Es kann also bei Vergleichen durchaus kompliziert werden. Je spezifischer man wird, desto eher fallen dann Vergleichsobjekte weg. Beachte vor allem bei Wohnungen die Größe, denn kleinere Wohnungen haben einen höheren Quadratmeterpreis als größere Wohnungen!

Nachfolgende Kategorisierung bzgl. der Größe der Wohnung könnten als Filter gelten:

1. bis 40 m²
2. von 40 bis 60 m²
3. zwischen 60 und 80 m²
4. von 80 bis 100 m²
5. zwischen 100 und 120 m²
6. ab 120 m²

Sind die passenden Vergleichsobjekte gefunden, dann errechnest du den durchschnittlichen Quadratmeterpreis und das daraus abzuleitende Ergebnis wie folgt:

Der große Vorteil aus dem Bilden des Durchschnitts ähnlicher Objekte ist, dass dadurch auch etwaige Schwankungen der Kaufpreise und kleinere Abweichungen der Objekte zu deinem Zielobjekt ausgeglichen werden.

Immobilienwert schätzen durch fokussierte Brutto-Mietrendite (Faktor)

Im Endeffekt ist es mir durch diese gleich erläuterte Vorgehensweise egal, was der Markt für eine vergleichbare Immobilie an Kaufpreis ausspuckt. Denn aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten ist eine Immobilie maximal nur so viel wert, wie sie auch erwirtschaften kann. Das sollte nicht nur für Kapitalanleger gelten, sondern auch für Selbstnutzer. Denn als Selbstnutzer muss ich mir auch überlegen, welchen Preis wäre ich maximal bereit zu zahlen, wenn ich die Wohnung vermieten würde?! Um die wirtschaftliche Betrachtung genauer zu verstehen, solltest du den Artikel “Cashlfow ist alle was zählt” lesen.

Eine Immobilie bringt durch die Vermietung rund 3 – 6 % Brutto-Mietrendite im Jahr. Das hängt vor allem von der Lage ab. Sogenannte A-Städte haben in der Regel eine geringere Rendite, da Kaufpreise teilweise schneller steigen als Mieten. In B-Städten habe ich persönlich eine Mindestrenditeanforderung von 4% und mehr. Du solltest dir also vorher klar machen, welche Brutto-Mietrendite du anvisierst. Je höher deine Anforderung, desto weniger Auswahl hast du am Ende. In welche Klassen die wesentlichen Städte eingeordnet sind, erfährst du im Artikel “Städte Qualifikation für Immobilien“.

Hast du also ein interessantes Objekt gefunden, machst du folgendes:

1. Ist die Wohnung vermietet oder vermietet gewesen, dann rechne die Kaltmiete aufs Jahr hoch.
2. Jahreskaltmiete dividierst du anschließend durch deine geforderte Mietrendite, damit erhältst du den maximal möglichen Kaufpreis anhand der momentanen Mieteinkunftssituation.
3. Den möglichen Kaufpreis nach 2. vergleichst du jetzt mit dem Verkaufspreis.
4. Vergleiche grob anhand von Onlineinseraten anderer Immobilien in der Lage und Größe mit dem Verkaufspreis und deinem errechneten möglichen Kaufpreis, damit du ein Gefühl für den Markt an dieser Stelle bekommst.
5. Ist dein errechneter Kaufpreis zu gering im Vergleich zu den Inseraten und den Verkaufspreis, wird in der gewünschten Lage wohl deine Renditeforderung zu hoch sein, folglich suchst du in einer anderen Lage oder setzt deine Renditeforderung herunter.

Weicht der mögliche Kaufpreis nur geringfügig ab, hast du hier eine Verhandlungsbasis, denn wer sagt, das bei Wohnungskäufen/-verkäufen keine Preisverhandlungen möglich sind.

Du siehst anhand der kurzen Erläuterung schon, das Variante zwei die weniger zeitintensive Methode ist, um sich schnell einen Überblick über den Markt zu verschaffen und Inserate auszuselektieren.

Diejenigen Angebote, die dann in der engeren Auswahl sind, kannst du dann näher prüfen und Besichtigungstermine vereinbaren. Übrigens lohnt sich diese Vorgehensweise, um schnell einen Verkaufspreis für die eigene Immobilie herauszufinden.

Weitere Hilfe bietet dir der „Immobilienatlas Deutschland„.

Anbei noch ein Video, was noch etwas tiefer in die Materie einsteigt. Auf Grundlage der Bruttomietrendite wird auf ein faires Immobilien KGV abgezielt. Zwar steht KGV für Kurs-Gewinn-Verhältnis, aber der Kurs kann hier als Mieteinnahme bezeichnet werden.