Erste Schritte vorm Kauf einer Eigentumswohnung
Mit Fokus auf Eigentumswohnung im Bestand
– Der Vorab-Check bis zur Besichtigung –
Zur Vorbereitung eines Kaufs einer Eigentumswohnung werden ja so manche Arbeitsschritte durchlaufen. Zunächst sollte klar sein, ob du die Wohnung als Kapitalanlage oder für dich selbst nutzen willst. Hast du diese Entscheidung getroffen, so ist zu abzuwägen, ob es um eine Investition in ein Neubau, Bestand oder Denkmalprojekt geht. Abhängig davon sind unterschiedliche Rechenfaktoren, Strategien und Renditen von Bedeutung. Ist dir das klar, weißt du, wonach du suchst und welche Rahmenbedingungen passen müssen.
Nachfolgend die wichtigsten Schritte vorm Kauf einer Eigentumswohnung im Bestand als Kapitalanlage, damit du dir relativ schnell und einfach die Rosinen aus dem Kuchen picken kannst.
Zahlenmaterial grob prüfen
Klar, im ersten Schritt solltest du anhand eines Inserates bzw. Exposés die wesentlichen Zahlen prüfen. Dazu gehört:
- Den Markt in der die Wohnung liegt zu kennen, damit du überhaupt abschätzen kannst, ob die Wohnung zu teuer oder eher ein Schnäppchen ist. Mach dir also ein Bild über die Mieten und die Kaufpreise je Quadratmeter. In welcher Spanne bewegen sie sich? Antworten bekommst du bspw. hier:
Gleichzeitig verschaffst du dir ein Bild über die Ausstattungsstandards in der Umgebung. Für diesen Eindruck reicht zunächst eigentlich das Durchforsten der Immobilieninserate auf Online-Plattformen, schau dir also die Bilder und Beschreibungen an. Möglichkeiten findest du unter anderem hier:
- Passt das Angebot hinsichtlich der unter a) genannten Punkte, dann kannst du eine erste Kalkulation vornehmen. Dazu habe ich hier den kostenlosen Immobilienrechner zum Download bereitgestellt. Ist der Cashflow unter realistischen Bedingungen positiv, dann ist das sehr gut. Wenn nicht, lass das Tool durchrechnen, wie hoch die Beleihung maximal sein dürfte, damit das Investment plus/minus null ist. Überlege anschließend, ob du bereit bist, das im Tool ausgewiesene Eigenkapital einzubringen. Wenn ja, dann geht es zum Fragenkatalog.
Stelle an den Makler/Eigentümer/Verwalter erste Fragen
Vorm Kauf einer Eigentumswohnung oder noch besser vor der Besichtigung einer Eigentumswohnung kannst du dir einen Fragenkatalog erstellen. Diesen kannst du dann je nach angebotener Wohnung und Fragen, welche dir noch zur Immobilie im Kopf rumschwirren, variieren. Versende diesen nach an den Makler, Eigentümer oder Verwalter – je nachdem wer dein Ansprechpartner gegenüber ist.
1. Fragen zur Anschrift
- Wie ist die genaue Anschrift, wenn noch nicht bekannt?
2. Fragen zur Instandhaltungsrücklage
- Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage der Wohneinheit und in Summe der Eigentümergemeinschaft?
Die Instandhaltungsrücklage ist als Werterhaltungsfaktor eine wesentliche Größe für dich. Stehen evtl. geplante Reparaturen bzw. Modernisierungen an, dann wird diese dazu genutzt, um die Kosten dafür zu tragen. Ist die bestehende Instandhaltungsrücklage aber zu gering bzw. die Kosten sind höher, dann wird eine Sonderumlage fällig. Außerdem sehe ich mir gern den Kaufpreis abzgl. Instandhaltungsrücklage der Wohnung an, um den Wert der Wohnung besser einschätzen zu können.
3. Fragen zum Zustand des Hauses
- Wie ist der bauliche Zustand des Hauses?
- Welche Arbeiten wurden am Gemeinschaftseigentum in den letzten 5 bis 10 Jahren vorgenommen und wann (Heizanlage, Dach, Lift, Dach, Außenfassade inkl. Dämmung)?
Mit dieser Frage kannst du in Verbindung mit dem Alter der Immobilie einschätzen, was evtl. in den folgenden 10 Jahren auf dich zukommen könnte. Weiterhin wirst du die in naher Zukunft liegenden Projekte der Eigentümergemeinschaft mit folgender Frage erkunden können.
- Welche Probleme und Maßnahmen wurden in den letzten drei bis fünf Jahren in den Protokollen zur Eigentümergemeinschaftsversammlung festgehalten?
Durch genannte Probleme werden evtl. Unannehmlichkeiten der Miteigentümer klar. Manchmal offenbaren sich auch Unannehmlichkeiten zur Verwaltungsgesellschaft. Vor allem ersiehst du aber, ob in naher Zukunft Reparaturen oder Modernisierungen anstehen, welche du evtl. mit einem Preisabschlag i.S. eines Risikos berücksichtigst.
4. Fragen zur Miteigentümergemeinschaft
- Gibt es Mehrheitseigentümer, wenn ja, wie ist die Verteilung?
Mit der Beantwortung kannst du abschätzen, ob ein bis zwei einzige Eigentümer die Stimmenmehrheit und somit die Beschlusshoheit über sämtliche Maßnahmen des Gemeinschaftseigentums haben.
5. Fragen zum Vermietungszustand (soweit vermietet)
- Wann wurde der Mietvertrag geschlossen?
- Wann gab es die letzte Mieterhöhung?
- Existieren im Mietvertrag Staffelmieten?
- Gab es Mietrückstände oder Rechtsstreitigkeiten während der Vertragslaufzeit?
Pauschal gesagt kann (nicht muss) es ein Indiz für einen zuverlässigen Mieter sein. Vorsicht kann aber auch bei gerade erst abgeschlossenen Mietverträgen geboten sein. So eine Masche kann genutzt werden, um eine hohe Miete als Kaufpreisargument zu liefern. Hier gilt immer – prüfe den Markt wie bspw. unter 1. a).
6. Fragen zur Wohnung
- Wann wurde zuletzt das Bad saniert (wenn anhand von Bildern nicht zu erkennen)?
Hier kann ebenfalls ein Preisabschlag ausgehandelt werden, wenn das Bad sanierungsbedürftig ist – Gleichzeitig kann so evtl. die Miete an die Marktgegebenheiten angepasst werden.
- Ist die Wohnung Ihrer Meinung nach ohne Probleme wieder vermietbar? Wenn nein, was sind evtl. Gründe dafür?
- Können Sie einen Grundrissplan der Wohnung zukommen lassen?
Die Zusammenführung von Informationen
Der Rücklauf – die Antworten auf deine Fragen – nutzt du nun, um Abschätzungen über den wahren Preis einer Immobilie zu machen. Negative Merkmale, vor allem anstehende Sanierungen/Modernisierungen, Vorhandensein eines schlechten Mieters oder Probleme in Bezug auf die Wohnung sollten als Preisabschläge genutzt werden. Rechne dann mit dem kostenlosen Immobilienrechner erneut durch. Bist du mit allen Rahmenbedingungen mit dir selbst im Reinen, dann wäre der nächste Schritt vorm Kauf einer Eigentumswohnung bzw. dieser Immobilie eine Besichtigung anzustreben und ein Angebot mit deinen Preisvorstellungen abzugeben.
