Immobilienverwaltende Kapitalgesellschaft oder kaufen in privaten Besitz

Im nächsten Jahr möchte ich wieder ein Mehrfamilienhaus erwerben. Aufgrund der teilweise hohen Kaufpreise sind die Renditen jedoch nicht mehr so attraktiv. Für eine Investition ist vor allem der Cashflow* relevant und weniger die Gewinn- und Verlustrechnung. Weiterhin möchte ich möglichst früh auch so viel Cash rausholen, damit ich es für weitere Investitionen einsetzen kann. Aus diesem Anlass überlege ich mir gerade das Konstrukt, eine rein immobilienverwaltende Kapitalgesellschaft zu gründen und mit dieser in Zukunft Immobilien zu erwerben. In diesem Artikel möchte ich nunmehr den Vergleich zwischen privat versus aus einer Kapitalgesellschaft gekauften und gehaltenen Immobilie zur Vermietung anstellen, damit du ein Verständnis dieser Idee bekommst.

Auf die abzuführende Steuer kommt es an

Geh einmal davon aus, alle Parameter einer Immobilie sind bis auf den Steuersatz nicht veränderbar. Demnach ist ein Ergebnis vor Steuern bei einer Immobilie im privaten Besitz gleich der einer Immobilie, welche durch eine immobilienverwaltende Kapitalgesellschaft erworben wurde. Anhand des vereinfachten Beispiels möchte ich es dir verdeutlichen, also nehme ich mal keinen Bezug auf Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten, Erwerbsnebenkosten, noch auf evtl. Risikorücklagen für Mietausfall und den Solidaritätszuschlag oder ähnliches:

Kauf und Halten im privaten Besitz

Zunächst zeige ich dir mal die Gewinn-und Verlustrechnung und die Cashflowrechnung aus dem privaten Besitz heraus:

Unterschied zwischen Gewinn-/Verlustrechnung und Cashflowrechnung

Der wesentliche Unterschied der Gewinn- und Verlustrechnung ist die, dass auch nicht cashflowrelevante Positionen wie die Abschreibungen dargestellt werden. Die Abschreibung ist eine Art reine Buchwertgröße, also die periodengerechte Verteilung der anfänglichen Investition von 150.000 EUR auf die einzelnen Jahre. Maßgabe für die Verteilung der Investition ist die Abschreibungsdauer, welche durch gesetzliche Regelungen vorgegeben ist (hier 50 Jahre). Das Ergebnis vor Steuern ist nun die Bemessungsgrundlage für die abzuführende Steuer, je höher das Ergebnis, desto höher die abzuführende Steuer. Die Steuer ist wiederum cashflowmindernd, da du sie ja an das Finanzamt zu leisten hast.

In unserem Beispiel ist die Gewinn- und Verlustrechnung in jedem Jahr positiv. Um nun zum Ergebnis des eigentlichen Geldzu-/abflusses (Cashflow) zu kommen, muss zum Ergebnis nach Steuern die Abschreibung wieder hinzugerechnet werden und die Tilgung wird abgezogen. Da die Tilgungsleistung, welche nicht für die Steuerbemessungsgrundlage herangezogen wird, aber höher ist, als die Abschreibung, wirft dein Konto am Ende jeden Jahres einen nicht gedeckten Saldo aus.

Möglichkeit 1 zur Steuerreduktion bei Halten einer Immobilie im Privatvermögen

Nehmen wir an, die Einnahmen und die Kreditkonditionen wären festgeschrieben, dann könntest du folglich nur an einer Stellschraube drehen, die Abschreibung. Da die Abschreibung nur eine Buchwertgröße ist und du darauf abzielen würdest mehr Cash aus dem Investment zu ziehen, würde es dir nicht weh tun, die Höhe der Abschreibung im gesetzlichen Rahmen zu erhöhen. Bei Bestandsimmobilien könntest du die Immobilie über die geschätzte Restnutzungsdauer von einem Sachverständigen bewerten lassen. Eine daraus resultierende kürzere Abschreibungsdauer würdest du dem Finanzamt darlegen müssen und evtl. wird diese akzeptiert. Eine höhere Abschreibung würde eine geringere abzuführende Steuer nach sich ziehen. Nachfolgendes Beispiel wie oben, nur statt 50 Jahre mit 40 Jahren Abschreibungsdauer:

Wie du siehst, hätte eine Verkürzung der Abschreibungsdauer von 10 Jahren zur Folge, dass die Abschreibungshöhe um 12.550 EUR steigt und wie im zweiten Bild zu sehen, der kumulierte Cashflow über 10 Jahre von – 2.771 EUR auf einmal mit 2.500 EUR positiv ist.

Möglichkeit 2: Kauf und Halten in einer rein immobilienverwaltenden Kapitalgesellschaft

Gehen wir wieder von derselben Annahme aus, dass wieder alle Parameter unveränderbar sind. Diesmal aber auch die Abschreibungsdauer mit 50 Jahren fix ist. Die einzige Stellgröße jetzt ist der Steuersatz selbst. Wenn du aber dein Einkommen nicht einfach wie ein Kartenhaus zusammenfallen lassen willst, dann bleibt dir eigentlich nur die Überlegung, die Immobilie aus einer rein immobilienverwaltenden Kapitalgesellschaft heraus zu erwerben und zu halten.

Aufgrund der gewerbesteuerlichen Kürzung hättest du nun statt einen beispielhaften Einkommenssteuersatz von 42 % wie oben nun nur 15 % Körperschaftsteuern auf das Ergebnis vor Steuern zu entrichten. Erwähnen muss ich aber, nur so lange das Kapital auch in der Gesellschaft verbleibt! Würdest du dir also nun ein Gehalt aus der Gesellschaft zahlen, wäre dieses ebenfalls mit bspw. 42 % zu versteuern. Bevor ich nun aber gleich zum Vorteil dieser Variante komme, möchte ich dir kurz die Berechnung darlegen, wie das Ergebnis dazu aussieht:

Wir sehen also auch hier wie in Möglichkeit 1, dass der Cashflow sich positiv verändert und das trotz einer weiterhin gültigen Abschreibungsdauer von 50 Jahren. Würdest du auch hier gegenüber dem Finanzamt eine 40 jährige Abschreibungsdauer belegen können, dann sehe das wie folgt aus:

Worin liegt der Vorteil einer Objektgesellschaft

Die Cashsituation

Nun, der Vorteil liegt ganz klar in der geringeren Steuerbelastung einer rein immobilienverwaltenden Kapitalgesellschaft gegenüber dem Steuersatz einer privaten Person. In meiner Gegenüberstellung sind das 27 % Unterschied, welcher voll cashwirksam ist (Solidaritätszuschlag bleibt bei beiden Varianten unberücksichtigt). Blöd ist nur, wenn du diese Einsparung auch an dich als Geschäftsführer an Gehalt auszahlen wollen würdest, denn dann werden wieder auf dein Gehalt die möglichen 42 % Einkommenssteuer fällig. Nachfolgend das Bild 3 mit 50 jähriger Abschreibung und einem Gehalt was du dir auszahlen würdest:

Stellen wir jetzt Bild 1, die Immobilie im privaten Vermögen und 50 Jahren Abschreibungsdauer, mit dem jetzigen Bild, Immobilie in der immobilienverwaltenden Kapitalgesellschaft mit 50 Jahren Abschreibungsdauer und 15 % Steuersatz gegenüber, dann hättest du nun ein Nettogehalt von 280 EUR p.a., wohingegen im 1 Bild deine private Cashsituation jedes Jahr negativ wäre.

Die Überlegung des schnelleren Vermögensaufbaus

Ein viel wichtigerer Punkt als die Cashsituation ist aus meinen persönlichen Vorlieben, dass du viel schneller Vermögen aus der Objektgesellschaft und somit durch die geringere steuerliche Cashbelastung aufbauen kannst. Du nutzt also dann den zur Verfügung stehenden freien Cashflow, damit du dir schneller Eigenkapital und somit auch Cash auf dem Bankkonto ansparst, um weitere Immobilien kaufen zu können. Damit erhöhst du auch weiter den Steuervorteil und den Cashüberhang pro Jahr. Und so geht es weiter und weiter. Am Ende hast du dein eigenes kleines Immobilienimperium.

Zu einem wesentlichen Nachteil, aber auch wie du es umgehen kannst, komme ich dann nächste Woche. Dann geht es um das Thema: Verkauf von Immobilien aus einer immobilienverwaltenden Kapitalgesellschaft.

Weiterhin möchte ich explizit darauf hinweisen, wenn du eine gleiche Idee hegst, dann suche zwingend einen Steuerberater auf. Ein solches hier aufgezeigtes Konstrukt ist sehr komplex und sollte sorgfältig geprüft werden.

Die Kappungsgrenze ist bei Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen nicht vorhanden, weshalb du also mit einmal auch mehr als 20 % Mietsteigerung durchsetzen kannst. Dies gilt aber wie schon gesagt nur, wenn du keine Indexmieten vertraglich vereinbart hast. Wichtig ist weiterhin, dass die Kosten der Modernisierung nach Ausführung der Höhe nach auch dem entsprechen, was angekündigt wurde. Ansonsten wäre die Folge, dass der Mieter der Mieterhöhung widersprechen kann.