Immobilien und Finanzierung – 3 Arten einfach erklärt
1x1 der Immobilienfinanzierung
Immobilien und Finanzierung gehören zusammen wie das Rad zum Auto. Gerade bei Kapitalanlagen wird versucht, so wenig wie möglich an Eigenkapital einzubringen, damit der Leverage-Effekt voll ausgenutzt werden kann. Durch den Einsatz von Fremdkapital (anstelle von Eigenkapital) kann die Eigenkapitalrendite gesteigert werden. Weiterhin können so mehr Einkommensquellen und somit mehrere Immobilien gekauft werden, was wiederum durch die Streuung dein Risiko minimiert.
1. Möglichkeit – Annuitätendarlehen
Feste Zinsbindung und Laufzeiten
Zur Finanzierung des Vorhabens hast du die Wahl zwischen unterschiedlichen Darlehensarten. Am häufigsten in der Praxis findet das sogenannten Annuitätendarlehen Anwendung. Die Eigenschaften im Überblick:
- konstante Rückzahlungsrate (Annuität bestehend aus Zins und Tilgung) über die vereinbarte Zinsbindungsfrist
- Jede Rate reduziert die Restschuld, dadurch verringert sich die Zinsbelastung und der Tilgungsanteil erhöht sich
- Der Zinssatz in % wird bei Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Dieser Zeitraum kann von der Kreditlaufzeit abweichen!
- In der Regel ist der Zinssatz umso höher, je länger deine Zinsbindung sein soll, dazu mal die aktuellen Marktkonditionen für unterschiedliche Laufzeiten:
Immobilien und Finanzierung – Aktuelle Effektivzinsen für Hypotheken Stand 27/11/2021
| Beleihung bis % | 50.0 | 70.0 | 80.0 | 90.0 | 100.0 |
|---|---|---|---|---|---|
| Zinsbindung | |||||
| 5 | 0.66 | 0.76 | 0.86 | 0.86 | 1.27 |
| 10 | 0.76 | 0.82 | 0.90 | 1.05 | 1.31 |
| 15 | 1.05 | 1.02 | 1.22 | 1.39 | 1.66 |
| 20 | 1.13 | 1.22 | 1.33 | 1.59 | 1.95 |
| 25 | 1.24 | 1.34 | 1.44 | 1.70 | 2.09 |
| 30 | 1.29 | 1.39 | 1.49 | 1.75 | 2.08 |
Beispiel Annuitätendarlehen:
- Kreditsumme = 100.000 €
- Zinssatz = 2 %
- Kreditlaufzeit = 30 Jahre
Nachfolgend das Ergebnis:
| Deine Eingaben | |||||
| Kreditbetrag | 100000 | ||||
| Kreditlaufzeit in Jahren | 30 | ||||
| Zinssatz | 0.02 | ||||
| Jahr | Kredit Periodenanfang | Zins | Tilgung | Annuität | Kredit Periodenende |
| 1 | 100000 | 2000 | 2464.9922 | 4464.9922 | 97535.0078 |
| 2 | 97535.0078 | 1950.7002 | 2514.2921 | 4464.9922 | 95020.7157 |
| 3 | 95020.7157 | 1900.4143 | 2564.5779 | 4464.9922 | 92456.1378 |
| 4 | 92456.1378 | 1849.1228 | 2615.8695 | 4464.9922 | 89840.2683 |
| 5 | 89840.2683 | 1796.8054 | 2668.1869 | 4464.9922 | 87172.0814 |
Vorteil und Nachteil des Annuitätendarlehen
Berechen- bzw. Planbarkeit: Während der Zinsbindung verändern sich weder der Zinssatz noch die Höhe der monatlichen Belastung. Dadurch ist der Verlauf der Kreditbelastung für diese Zeit exakt vorhersehbar.
Jedoch gilt, auch über die Zinsbindungszeit hinaus zu planen, denn viele können sich nach Ablauf dieser zeitlichen Fixierung die darauf folgenden Finanzierungsbedingungen nicht mehr leisten. Beachte also unbedingt das Thema “Zinsänderungsrisiko“.
Hinweis: In Zeiten niedriger Zinsen gilt, diese so lang wie möglich zeitlich im Vertrag zu fixieren. Je höher die Zinsen, desto flexibler solltest du bzgl. der zeitlichen Bindung aufgestellt sein, wähle also hier eine kürzere Zinsbindungszeit.
Die anfängliche Tilgung ist als Kapitalanleger geringer, als wenn man selbst die Immobilie bezieht. Daher gilt hier, Selbstnutzer sollten die Tilgung so hoch wie möglich wählen, Kapitalanleger so gering wie möglich. Je geringer der Tilgungsanteil, desto länger aber die Rückzahlungsphase! Versuche daher, den Cashflow aus der Kapitalanlage positiv zu gestalten und die Tilgung in einem gesunden Maße daran zu verknüpfen.
Wie viel du dir leisten/ finanzieren kannst, hängt von deinem aktuellen Überschuss ab. Schau dir dazu am Besten diesen Artikel mal an.
2. Möglichkeit – Variable Darlehen – Finanzierung mit variablen Zins
Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen, wo die Zinsen über den definierten Sollzinsbindungszeitraum prozentual festgeschrieben sind, wird der Zinssatz bei einem variablen Darlehen alle drei Monate an den aktuellen Marktzinssatz angepasst. Marktzins wird im allgemeinen der Zinssatz am Finanzmarkt bezeichnet. Banken nutzen für das variable Darlehen in aller Regel den EURIBOR als Basis plus einen Risikoaufschlag. Der EURIBOR ist dabei der Marktzins für kurzfristige Gelder am Terminmarkt bis zu 12 Monaten Laufzeit.
Vorteil und Nachteil des variablen Darlehens
Der größte Vorteil aus einem variablen Darlehen ist die Kündigung, welche mit einer Frist von vier bis 12 Wochen zum Monatsende genügt. Die vollständige Tilgung kann sozusagen jederzeit erfolgen ohne das die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellt.
Es besteht zwar das Risiko, dass die Marktzinsen steigen und der Kredit für dich so nicht mehr leistbar wäre, aber aufgrund der Vorhersehbarkeit (Anpassung sind immer in kurzen Zeitfenstern möglich) kannst du kurzfristig auch in ein Annuitätendarlehen wechseln, um weitere mögliche Zinssteigerungen zu verhindern.
Gerade bei selbst genutzten Eigentum, wo im Hintergrund bekannt ist, das im Moment gebundenes Kapital zukünftig frei wird (Erbe, Schenkung usw.), kann diese Finanzierungsform eine gute Alternative zum Annuitätendarlehen darstellen.
Nachfolgend möchte ich dir die historische Effektivzinsen bei Hypothekenkrediten nach Zinsbindung zeigen, damit du ein Bild davon bekommst, wie sie sich im einzelnen und vor allem zueinander entwickelt haben:
Quelle: Deutsche Bundesbank
3. Möglichkeit – KfW-Kredite – Die Kombination mit anderen Darlehensarten
Sehr günstig + Zuschüsse – vorallem bei energetischen Sanierungen
Die KfW oder Kreditanstalt für Wiederaufbau ist die weltweit größte nationale Förderbank. Sie wurde nach dem Zweiten Weltkrieg 1948 mit dem Ziel gegründet, den Wiederaufbau der deutschen Wirtschaft zu finanzieren.
Die Aufgabe der KfW besteht in:
- der Realisierung von öffentlichen Aufträgen wie der Förderung von Mittelstand und Existenzgründern,
- der Gewährung von Investitionskrediten an kleine und mittlere Unternehmen,
- der Finanzierung von Infrastrukturvorhaben und Wohnungsbau,
- der Finanzierung von Energiespartechniken und der kommunalen Infrastruktur sowie
- der Vergabe von Bildungskrediten und der Filmfinanzierung.
Aus oben genannten Punkten sind vor allem die fett hervorgehobenen interessant. Denn aus diesen Themen sind Programme mit vergünstigten Darlehen und Zuschüsse zu Darlehen (Fördermittel) entstanden, welche mit anderen Finanzierungsformen kombiniert werden können. Die Fördermittel sind vor Beginn des Vorhandenes nicht direkt über die KfW, sondern über das Institut (Bank, Sparkassen und Versicherungen) zu beantragen, welche dann auch die Haftung für die beantragten KfW-Mittel übernehmen. Als Beginn gilt:
- der Start der Bauarbeiten vor Ort bzw.
- der Abschluss des notariellen Kaufvertrags.
Hinweis: Sollte bspw. deine Hausbank bereits KfW-Mittel beantragt haben, lehnt die Finanzierung aber dann ab, besteht eine Wartefrist von 6 Monaten, damit du die KfW-Mittel für das gleiche Projekt erneut beantragen kannst! Sollte deine Hausbank die Finanzierung nämlich trotzdem ablehnen, kann eine Übertragung der bereits beantragten KfW-Mittel an ein anderes Institut erfolgen soweit deine Hausbank die Ablehnung noch nicht an die Kreditanstalt für Wiederaufbau versendet hat. Sei also immer im engen Kontakt zu deinem Bank- bzw. Finanzierungsberater!
Die Vorteile einer Kombination mit KfW-Mitteln, soweit die Voraussetzungen erfüllt sind:
- Die KfW-Darlehen sind nochmals günstiger als die von Kreditinstituten
- Zuschüsse: Abhängig vom KfW-Programm gewährt die KfW eine Art Schuldenerlass auf einen Teil des Darlehens (siehe bspw. Programm 151)
Umgang mit Krediten bei Bauverzögerung
Hier möchte ich auf auf den Beitragsteil meiner Artikelserie hinweisen, wo ich auf den “Schadensersatz bei Bauverzögerung” eingehe und wie du deine Kredite hierbei zu managen hast, um die Kosten gering zu halten.
Eine sehr gute Übersicht und eine tolle Erklärung. Das wird dem ein oder anderen sicherlich eine sehr große Hilfe sein, um sich über entsprechende Finanzierungsmodelle zu informieren.
Hallo Thomas, es freut mich, dass dir diese Übersicht gefällt.