Ablauf beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien

– In 3 Schritten durchs Prozedere –

Hast du erst mal das Objekt deiner Begierde gefunden, ist der Ablauf beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien und Grundstücken eigentlich nach dem folgenden vereinfachten Schema.

Schritt 1: Entwurf des Kaufvertrags

Haben sich Verkäufer oder Käufer über die Sache geeinigt, dann muss dies in Form eines Kaufvertragsentwurfes festgehalten werden. Dieser wird entweder vom Verkäufer und dem Notar erstellt oder der beauftragte Makler leitet es in die Wege. Auf jeden Fall empfiehlt es sich als Käufer hier mit anwesend zu sein, da bei Änderungswünschen sonst separat ein Termin vereinbart werden muss und dadurch zusätzliche Kosten entstehen können. In dem Vertrag stehen Details und Bedingungen in nachfolgender Reihenfolge:

1. Angaben zu den Anwesenden (Käufer, Verkäufer, Notar)
2. Feststellungen zum Gegenstand (Gemarkung, Flurstück usw.) und Belastungen
   1. Abteilung II:  Grunddienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen usw.
   2. Abteilung III: Grundpfandrechte, Hypotheken usw.
3. Kaufvertrag
   1. Nochmals Angaben zum Käufer, Verkäufer und Gegenstand
   2. Kaufpreis
      1. Kaufpreisfälligkeit und Voraussetzung dafür
      2. Verzugsbestimmungen
   3. Kaufpreisfinanzierung bei Darlehen
   4. Besitzübergabe
   5. Haftung für Rechts- und Sachmängel
   6. Kosten und Steuern und wer diese trägt
   7. Genehmigungen und Vorkaufsrechte
   8. Anliegerleistungen
   9. Auflassungsvormerkung, Auflassungszeitpunkt
   10. Vollzugs- und Finanzierungsvollmacht
   11. Hinweise wie:
       • Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt
       • Gesamtschuldnerische Kosten- und Steuerhaftung
       • Unwirksamkeit nicht beurkundeter Nebenabreden
       • Objektbezogene Versicherungen und die Bestimmungen des Versicherungsvertragsgesetz
       • Eigentümerhaftung für Altlasten
       • Der Notar prüft keine Steuerfolgen des Vertrages und empfiehlt einen Steuerberater
4. Sonstiges
5. Maklerprovision soweit vorhanden
6. Abschriften und Ausfertigungen und an wen diese versendet werden

Nach Fertigstellung des Entwurf sollten sich beide Parteien noch einmal Bedenkzeit geben, damit du den Vertragsentwurf nochmals in Ruhe prüfen kannst. Ist eine Partei ein Unternehmen (bspw. Du kaufst vom Bauträger) dann gilt eine gesetzliche Frist von 14 Tage bis der Vertrag von Parteien rechtskräftig unterschieben werden kann. Bei Unklarheiten lässt du eventuell nochmals einen Fachmann drüber sehen.

Schritt 2: Der Kaufvertrag –der „eigentliche“ Notartermin

Ist der Vertragsentwurf von beiden Seiten geprüft und akzeptiert worden, treffen sich Käufer und Verkäufer beim Notar, um den von ihm aufgesetzten Kaufvertrag zu unterschreiben. Dabei kann auch eine bevollmächtigte Person stellvertretend für eine Partei unterschreiben. Anschließend veranlasst der Notar eine “Auflassungsvormerkung” im Grundbuch. Ab jetzt kann der Noch-Eigentümer nicht mehr an einen anderen oder zu einem höheren Preis verkaufen. Da die meisten Immobilienkäufe häufig anteilig über ein Darlehen finanziert werden, wird mit der Auflassungsvormerkung auch eine Grundschuldeintragung für die Bank veranlasst. Folglich ist die Bank für die Laufzeit des Darlehens, mindestens jedoch bis zur vollständigen Zahlung des Kredits, Miteigentümer der Immobilie. Der Käufer erhält vom Notar einen Nachweis über die Auflassungsvormerkung sowie die Grundschuldbestellungsurkunde.

Schritt 3: Zahlung des Kaufpreises

Nach Eintragung der Auflassungsvormerkung ist die Zahlung des Kaufpreises fällig. Der Notar verschickt nun eine Zahlungsaufforderung an den Käufer. Sobald der Kaufpreis überwiesen ist, veranlasst der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung auf den Käufer, welche in der Abteilung I des Grundbuchs aufgeführt wird.

Bei einer anteiligen Fremdfinanzierung überweist der Käufer erst seinen zu zahlenden Anteil und leitet den Nachweis über die Auflassungsvormerkung, die Grundschuldbestellungsurkunde sowie die Zahlungsaufforderung an die Bank weiter. Die Bank veranlasst nun die vollständige Darlehensauszahlung an den Verkäufer. Der Käufer wird als neuer Eigentümer eingetragen.

Bei einer anteiligen Fremdfinanzierung und Zahlung an einen Bauträger werden zuerst der zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber vereinbarte Eigenkapitalanteil und anschließend die Teilbeträge laut Kaufvertrag und Rechnung an die Bank weitergeleitet und die Bank zahlt die Teilbeträge an den Bauträger. Hier ist man Eigentümer mit dem Nachweis über die bestehende und somit bestätigte Finanzierung an den Notar, welcher den Eigentümerwechsel im Grundbuch veranlasst. Auch hier wird die Bank bis zur vollständigen Rückzahlung der aus dem Kreditvertrag hervorgehenden Verpflichtungen als Miteigentümer eingetragen.

Tipp: Sollte der Notar im Vertragsentwurf kosten für ein Anderkonto erwähnen, dann Frage nach dem Grund. Früher wurden diese genutzt, um die Restschuld des Verkäufers anteilig durch den Kaufpreis abzugelten. In diesem Fall sollte im Vertrag aufgenommen werden, dass diese Kosten durch den Verkäufer zu tragen sind! Solltest du dich als Käufer nach Vertragsentwurf doch zum nicht Kaufen entscheiden, trägst du die Kosten des Notars trotzdem!

Ihr seht, der Ablauf beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien ist im Großen und Ganzen nicht schwer zu verstehen. Individuelle Sachverhalte klärt ihr dann so und so mit Notar und juristischer Beratung. Was für Kosten durch den Notar und sonstige Nebenkosten auf dich zukommen, habe ich im Artikel “Nebenkosten Immobilienerwerb” geschrieben.