Stadt Qualifikation Immobilien
Wenn es um Immobilien geht, dann ist die Lage immer ein wichtiges Kaufkriterium. Die Stadt Qualifikation hilft dabei, gewisse Städte für sich selbst zu filtern, um im Angebotsdschungel einen Überblick zu bekommen. Je besser dabei die Qualifikation einer Stadt ist, desto weniger Rendite kannst du aber auch erwarten. München bspw. hat eine Städte-Qualifikation von A, dementsprechend musst du hier auch mit hohen Kaufpreisen je Quadratmeter rechnen. Bedenke aber auch, je besser das Städteranking, desto geringer ist die Leerstandszeit. Die Nachfrage ist in diesen Städten so hoch, dass du keine Probleme haben wirst einen neuen Mieter zu finden. Für mich persönlich sind Orte mit Städte-Qualifikation B interessant. Hier können noch sehr gute Renditen erreicht werden und die Städte haben gute Entwicklungsperspektiven, was sich in der späteren Mietpreisentwicklung und im Verkaufspreis bemerkbar macht. Nachfolgend möchte ich kurz auf die Konditionen eingehen, wann Städte als A-, B-, C- und D-Städte bezeichnet werden.
Stadt Qualifikation A
Wichtigste deutsche Zentren mit nationaler und z.T. internationaler Bedeutung. In allen Segmenten große, funktionsfähige Märkte. Die Spitzenmieten im langjährigen Mittel bei mindestens 16 Euro/m².
Du willst wissen, wie sich die Immobilienpreise entwickelt haben?
Stadt Qualifikation B
Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung. Die Spitzenmieten im langjährigen Mittel liegen bei mindestens 12 Euro/m².
Stadt Qualifikation C
Wichtige deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler Bedeutung, mit wichtiger Ausstrahlung auf die umgebende Region.
Stadte Qualifikation D
kleine, regional fokussierte Standorte mit zentraler Funktion für ihr direktes Umland.
Die Zuordnung von wesentlichen Städten in Deutschland zu den oben aufgeführten Kriterien kann der nachfolgenden Tabelle entnommen werden.
Stadt Qualifikation deutscher Städte
Nachfolgend zeige ich dir nun die Tabelle deutscher Städte oder Kreise mit deren Einordnung zur Kategorie. Weiterhin erhältst du Infos darüber, wie hoch die Einwohnerzahl und das verfügbare Einkommen ist. Je höher das verfügbare Einkommen, desto stärker ist die mögliche Kaufkraft bzw. desto höher können die Mieten sein.
| Stadt - Kreis | Kategorie | verfügbares Einkommen 2018 | Mittel 5 Jahre v. Einkommen | Einwohner 2018 | Mittel 5 Jahre v. Einwohner |
|---|---|---|---|---|---|
| Berlin | A | 20.972 EUR | 2.84 % | 3.629.161 | 1.32 % |
| Düsseldorf | A | 22.348 EUR | 2.2 % | 5.200.571 | 0.45 % |
| Frankfurt am Main | A | 23.436 EUR | 2.43 % | 749.967 | 1.55 % |
| Hamburg | A | 25.029 EUR | 1.91 % | 1.835.882 | 1.08 % |
| Köln | A | 22.402 EUR | 2.19 % | 1.083.029 | 1.02 % |
| München | A | 63.888 EUR | 3.02 % | 1.811.426 | 0.97 % |
| Stuttgart | A | 25.788 EUR | 1.83 % | 633.787 | 1.06 % |
| Bochum | B | 20.048 EUR | 2.19 % | 365.079 | 0.17 % |
| Bonn | B | 23.471 EUR | 1.85 % | 326.374 | 1.0 % |
| Bremen | B | 21.481 EUR | 1.97 % | 568.679 | 0.76 % |
| Dortmund | B | 19.318 EUR | 2.25 % | 586.805 | 0.44 % |
| Dresden | B | 20.415 EUR | 2.84 % | 1.598.387 | 0.09 % |
| Duisburg | B | 17.126 EUR | 1.73 % | 498.350 | 0.47 % |
| Essen | B | 20.626 EUR | 1.93 % | 583.251 | 0.52 % |
| Karlsruhe | B | 46.95 EUR | 1.94 % | 3.112.966 | 0.79 % |
| Leipzig | B | 18.825 EUR | 1.72 % | 584.917 | 2.14 % |
| Mannheim | B | 22.054 EUR | 2.49 % | 308.684 | 0.87 % |
| Münster | B | 22.954 EUR | 2.44 % | 313.939 | 1.04 % |
| Nürnberg | B | 22.748 EUR | 1.94 % | 516.783 | 0.78 % |
| Region Hannover | B | 21.859 EUR | 2.14 % | 1.155.150 | 0.69 % |
| Wiesbaden | B | 25.338 EUR | 3.29 % | 278.498 | 0.38 % |
| Augsburg | C | 45.141 EUR | 1.81 % | 544.679 | 1.14 % |
| Bielefeld | C | 23.037 EUR | 3.11 % | 333.169 | 0.28 % |
| Braunschweig | C | 22.612 EUR | 2.5 % | 248.158 | 0.13 % |
| Darmstadt | C | 24.955 EUR | 2.51 % | 3.988.387 | 0.94 % |
| Erfurt | C | 19.333 EUR | 2.25 % | 213.338 | 0.88 % |
| Erlangen | C | 24.712 EUR | 1.32 % | 111.480 | 1.11 % |
| Freiburg im Breisgau | C | 22.135 EUR | 2.3 % | 229.939 | 0.96 % |
| Heidelberg | C | 23.703 EUR | 0.08 % | 160.478 | 1.2 % |
| Kiel | C | 19.392 EUR | 1.62 % | 247.745 | 0.58 % |
| Lübeck | C | 20.12 EUR | 2.33 % | 216.758 | 0.41 % |
| Magdeburg | C | 18.904 EUR | 2.29 % | 238.588 | 0.7 % |
| Mainz | C | 22.597 EUR | 2.51 % | 216.116 | 1.21 % |
| Mönchengladbach | C | 20.841 EUR | 2.05 % | 261.821 | 0.51 % |
| Mülheim an der Ruhr | C | 23.153 EUR | 1.72 % | 171.073 | 0.53 % |
| Offenbach am Main | C | 18.739 EUR | 1.47 % | 127.701 | 1.58 % |
| Osnabrück | C | 44.458 EUR | 2.14 % | 521.303 | 0.59 % |
| Potsdam | C | 21.208 EUR | 2.71 % | 176.900 | 1.97 % |
| Regensburg | C | 47.277 EUR | 2.22 % | 344.638 | 1.21 % |
| Rostock | C | 18.905 EUR | 2.93 % | 208.648 | 0.53 % |
| Saarbrücken | C | 19.205 EUR | 1.33 % | 329.929 | 0.22 % |
| Städteregion Aachen | C | 20.504 EUR | 2.5 % | 554.767 | 0.39 % |
| Wuppertal | C | 21.48 EUR | 2.23 % | 353.986 | 0.62 % |
| Aschaffenburg | D | 48.859 EUR | 1.91 % | 244.317 | 0.32 % |
| Bamberg | D | 45.168 EUR | 2.02 % | 224.221 | 0.83 % |
| Bayreuth | D | 43.76 EUR | 2.05 % | 178.059 | 0.2 % |
| Bottrop | D | 20.25 EUR | 2.19 % | 117.374 | 0.19 % |
| Brandenburg an der Havel | D | 18.473 EUR | 2.59 % | 72.005 | 0.26 % |
| Bremerhaven | D | 21.481 EUR | 1.97 % | 113.330 | 0.86 % |
| Chemnitz | D | 20.366 EUR | 2.13 % | 247.045 | 0.45 % |
| Coburg | D | 51.116 EUR | 1.6 % | 128.139 | 0.04 % |
| Cottbus | D | 19.172 EUR | 2.18 % | 100.628 | 0.18 % |
| Dessau-Roßlau | D | 20.043 EUR | 2.9 % | 81.674 | -0.59 % |
| Düren | D | 21.194 EUR | 2.59 % | 263.306 | 0.37 % |
| Eisenach | D | 19.639 EUR | 2.36 % | 42.540 | 0.42 % |
| Flensburg | D | 18.773 EUR | 0.86 % | 89.011 | 1.23 % |
| Frankfurt (Oder) | D | 18.263 EUR | 2.88 % | 58.055 | -0.08 % |
| Fulda | D | 22.798 EUR | 2.62 % | 222.184 | 0.55 % |
| Fürth | D | 49.183 EUR | 1.52 % | 243.927 | 0.89 % |
| Gelsenkirchen | D | 16.45 EUR | 1.61 % | 260.480 | 0.21 % |
| Gera | D | 19.558 EUR | 2.54 % | 94.506 | -0.14 % |
| Gießen | D | 22.314 EUR | 2.48 % | 1.046.535 | 0.45 % |
| Görlitz | D | 19.486 EUR | 3.31 % | 255.741 | -0.59 % |
| Göttingen | D | 21.13 EUR | 2.46 % | 328.055 | 0.32 % |
| Gütersloh | D | 25.241 EUR | 2.42 % | 363.566 | 0.65 % |
| Hagen | D | 20.024 EUR | 2.0 % | 188.272 | 0.23 % |
| Halle (Saale) | D | 17.828 EUR | 2.17 % | 239.215 | 0.66 % |
| Hamm | D | 18.453 EUR | 2.26 % | 179.148 | 0.33 % |
| Heilbronn | D | 36.883 EUR | 2.51 % | 125.537 | 1.28 % |
| Herne | D | 17.889 EUR | 1.79 % | 156.432 | 0.25 % |
| Hildesheim | D | 21.685 EUR | 2.71 % | 276.617 | 0.12 % |
| Ingolstadt | D | 24.352 EUR | 2.05 % | 136.113 | 1.16 % |
| Jena | D | 18.919 EUR | 2.41 % | 111.253 | 0.73 % |
| Kaiserslautern | D | 41.001 EUR | 2.37 % | 205.617 | 0.41 % |
| Kassel | D | 45.119 EUR | 2.49 % | 1.456.268 | 0.3 % |
| Kempten (Allgäu) | D | 22.064 EUR | 0.96 % | 68.619 | 1.14 % |
| Koblenz | D | 21.953 EUR | 2.49 % | 113.934 | 0.67 % |
| Konstanz | D | 25.486 EUR | 2.86 % | 284.670 | 0.92 % |
| Krefeld | D | 21.591 EUR | 2.2 % | 226.860 | 0.43 % |
| Landshut | D | 49.505 EUR | 1.23 % | 229.768 | 1.31 % |
| Leverkusen | D | 21.756 EUR | 2.31 % | 163.708 | 0.41 % |
| Ludwigshafen am Rhein | D | 19.842 EUR | 1.82 % | 169.779 | 1.09 % |
| Lüneburg | D | 21.334 EUR | 2.66 % | 183.151 | 0.78 % |
| Marburg-Biedenkopf | D | 21.581 EUR | 2.53 % | 246.407 | 0.41 % |
| Minden-Lübbecke | D | 23.052 EUR | 2.69 % | 310.959 | 0.08 % |
| Neumünster | D | 19.775 EUR | 2.59 % | 79.411 | 0.62 % |
| Oberhausen | D | 18.719 EUR | 2.32 % | 211.126 | 0.15 % |
| Oldenburg | D | 23.338 EUR | 2.38 % | 130.033 | 0.7 % |
| Paderborn | D | 21.601 EUR | 2.5 % | 306.126 | 0.65 % |
| Passau | D | 43.182 EUR | 1.76 % | 243.399 | 0.74 % |
| Pforzheim | D | 22.51 EUR | 0.91 % | 124.916 | 1.3 % |
| Ravensburg | D | 24.132 EUR | 2.33 % | 283.775 | 0.78 % |
| Recklinghausen | D | 20.426 EUR | 2.54 % | 616.043 | 0.04 % |
| Remscheid | D | 22.325 EUR | 1.75 % | 110.789 | 0.3 % |
| Reutlingen | D | 24.763 EUR | 2.09 % | 286.251 | 0.78 % |
| Rosenheim | D | 49.2 EUR | 1.87 % | 323.418 | 0.94 % |
| Salzgitter | D | 20.016 EUR | 1.31 % | 104.748 | 1.31 % |
| Schweinfurt | D | 44.172 EUR | 2.19 % | 168.841 | 0.47 % |
| Schwerin | D | 19.724 EUR | 2.57 % | 95.808 | 0.95 % |
| Siegen-Wittgenstein | D | 23.302 EUR | 1.98 % | 278.094 | 0.21 % |
| Solingen | D | 23.285 EUR | 1.69 % | 159.082 | 0.45 % |
| Suhl | D | 22.371 EUR | 3.55 % | 35.001 | -0.45 % |
| Trier | D | 21.216 EUR | 2.8 % | 110.324 | 0.65 % |
| Tübingen | D | 23.613 EUR | 2.32 % | 226.543 | 0.98 % |
| Ulm | D | 25.773 EUR | 1.28 % | 125.963 | 1.21 % |
| Weimar | D | 19.09 EUR | 2.39 % | 64.757 | 0.46 % |
| Wilhelmshaven | D | 18.511 EUR | 2.24 % | 76.297 | 0.04 % |
| Wolfsburg | D | 24.712 EUR | 1.85 % | 124.033 | 0.31 % |
| Würzburg | D | 48.012 EUR | 2.08 % | 288.845 | 0.41 % |
| Zwickau | D | 21.056 EUR | 3.16 % | 318.760 | -0.61 % |
Weiterhin möchte ich an dieser Stelle die Exporo empfehlen, denn hier gibt es kostenfrei auch immer eine aktuelle und umfangreiche Standortanalyse. Wie der deutsche Immobilienmarkt aktuell aussieht, kannst du anhand meiner interaktiven Analyse ersehen, welche auf Grundlage von tausenden Verkaufs-/Vermietungsangeboten aufbaut.
Wie sollten deine Erwartungshaltungen bzgl. Rendite, Cashflow und Risiko nach Stadt Qualifikation sein?
Was den Cashflow und die Rendite angeht, ist es natürlich in erster Linie davon abhängig, zu welchem Preis du kaufst und wie hoch die erwirtschaftet Miete ist. Generell kann jedoch folgendes Schaubild zur Veranschaulichung dienen:
Du siehst, wenn du dich für Immobilien im A Ranking umsiehst, wirst du generell eine geringe Mietrendite erwarten können. Dafür kannst du dir sicher sein, das du nie Probelme haben wirst neu zu vermieten. Bei D-Städten ist es genau umgekehrt. Weiterhin ist nicht ausgeschlossen, das du von Mietrendite zu Leerstandszeit gewisse Überschneidungen feststellen kannst. Dieser hier rot aufgezeigten Kästchen nenne ich Überschneidungen. Als unerfahrener Kapitalanleger solltest du dich hauptsächlich in B-Städten umsehen und solltest auf einen positiven Cashflow achten. C-Städte sind zwar auch machbar, hier solltest du dir aber unbedingt alle Lagefaktoren genau ansehen.
Wenn du nun wissen möchtest, was für Renditen in den jeweiligen Standorten nach Postleitzahlen gelten oder du Verkaufs-/Kaufpreise auf Ebene von Postleitzahlen erfahren möchtest, dann schau mal auf meinen Immobilienatlas vorbei.
