5 Möglichkeiten Risiken von Crowdinvesting bei Immobilien zu bewerten

Im zweiten Teil dieser Artikelserie zum Crowdinvesting soll es um das Einschätzen der Risiken von Crowdinvesting bei Immobilien gehen. Der erste Teil beahndelte die grundlegenden Unterschiede zwischen Crowdfunding und –investing und was Crowdinvesting bedeutet und wie es funktioniert. Im ersten Teil bin ich auch auf den Vorteil eingegangen, dass die Verzinsung des investierten Kapitals nur mit der Abgeltungssteuer plus Soli belastet wird, wodurch diese geringer ist, als wenn du Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung hättest. Steuervorteile bei selbst gekauften Immobilien zur Kapitalanlage können aber auch weitestgehend ausgeschlossen werden. Welche das sein können, das habe ich in diesem Artikel schon einmal formuliert. Ein weiterer Vorteil bei Crowdinvesting: Dein Kapital ist nicht so lange gebunden, in der Regele zwischen 12 bis 36 Monaten. Theoretisch bestünde sogar die Möglichkeit, ein Darlehen mit gleicher Laufzeit aufzunehmen und dieses als Investitionsgrundlage zu nutzen. Dabei könntest du einen Margeneffekt generieren, indem die Investition nach Steuern höher verzinst wird als den Kredit den du dafür aufnimmst. Bei einem Scheitern des Projektes müsstest du jedoch neben Tilgungsanspruch der Bank auch die Zinsen begleichen, wodurch du etwas schlechter gestellt wärst als wenn du das Investment aus eigenen Mitteln stemmst. Das nur dazu.

Risiken von Crowdinvesting bewerten – 5 einzelne und/oder kombinierte Möglichkeiten

1. Prüfung des Kapitalmix

Als aller erstes solltest du prüfen, wie das angebotene Projekt auf der Plattform im Gesamtumfang finanziert wird. Wird nur ein gewisser Anteil über das Eigenkapital gestemmt und der Rest über das Einsammeln von Geldern über die Crowd, dann halte ich das aus meiner Sicht für fragwürdig. Schließlich sind die Gelder der Crowd „Nachrangdarlehen“ teurer als Fremdkapital der Bank. Wenn also die Bank keinen Teil dazu beiträgt, dann solltest du dir die Frage stellen nach dem „Warum“! Merke

Wenn kein Fremdkapital aufgeführt wurde, dann kann das wesentliche Gründe haben, die darauf hindeuten, dass die Projektgesellschaft womöglich kein Bankdarlehen erhalten hat, also durch das Raster der Banken gefallen ist.

Weiterhin ist festzuhalten

Je höher das Eigenkapital am zu finanzierenden Gesamtumfang des Projektes, umso besser. Setze hier also ein Mindestmaß von 10 %, besser 20 % an.

Restfinanzierungen des Projektes über den zukünftigen Verkaufserlös können an einem Wachstumsmarkt gut sein. Willst du aber risikoarm agieren, kannst du diese Projekte aussieben. Denn wenn der Markt für Immobilien einbricht, wird der Verkaufserlös je Quadratmeter geringer ausfallen und evtl. nicht alle zu verkaufenden Einheiten werden veräußert. Dann fehlt das Kapital und das Projekt scheitert eventuell. Hier mal ein Auszug aus einem Prospekt eines Immobilienprojektes:

2. Prüfen von vergangenen Jahresabschlüssen

Für viele Projekte werden eigens Objekt- bzw. Projektgesellschaften gegründet. Dann sind natürlich keine aussagefähigen Jahresabschlüsse vorhanden. In diesen Fällen wird es aber eine übergeordnete Muttergesellschaft geben. Rechtlich besteht zwar kein Angriffspunkt, aber eine Analyse dieser schadet dennoch nicht, um die Gesundheit des gesamten Unternehmenskonstrukts festzustellen. Ob nun Objektgesellschaft oder bestehende Projektgesellschaft, in beiden Fällen nutze ich für die Analyse die Website vom Unternehmensregister. Einfach den Namen des Unternehmens eingeben und Werte prüfen. Dabei auf folgendes ein Auge haben, was bei dir Alarmglocken angehen lassen sollte:

• Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag
• Kein vollständig eingezahltes Stammkapital
• Rückstellungen aufgrund anstehender Gerichtsprozesse (Mögliche Streitigkeiten mit bestehenden Gläubigern)
• Hohe Verlustvorträge und Verluste aus der Vergangenheit (evtl. Anzeichen für schlechtes Wirtschaften)

3. Bonitätscheck

Um weitere Ungewissheit auszuräumen kannst du ein Bonitätscheck entweder der Muttergesellschaft oder bei länger bestehender Projektgesellschaft bspw. von EBID anfordern. Die Kosten liegen zwischen 10 und 20 EUR. Hier ein Beispiel: SCHUFA-Kompaktauskunft. Bei einer eigens für das Projekt aufgestellten Objektgesellschaft macht das aber keinen Sinn, hier also auf die Muttergesellschaft gehen. Hiermit stellst du sicher, ob denn auch wirklich alle Verbindlichkeiten im zeitlichen Rahmen gezahlt wurden. Außerdem erhältst du ein Rating, welche dir Informationen über die Ausfallwahrscheinlichkeit des Unternehmens gibt.

4. Aus der Vergangenheit erfolgreich abgeschlossene Projekte

Wenn das Unternehmen schon öfter die Finanzierungsform des Crowdinvesting genutzt hat, dann ist das umso besser für dich. Hierdurch erfährst du, ob alles seinen geregelten Gang genommen hat. Sollte hier schon einmal was schief gegangen sein, dann die Finger davon lassen. Prinzipiell gilt: Hast du Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Unterlagen und der Rückzahlungsfähigkeit, dann nimm ein anderes Projekt und lass von dem anderen die Finger.

5. Weiter Risikoabsicherungen

In letzter Zeit sehe ich auch öfter, dass Projekte mit erstrangigen Darlehen vergeben werden. Somit bist du den Ansprüchen wie bei einer herkömmlichen Bank gleichgestellt. Weitere Risikoabsicherungen können durch Grundbucheintragungen vorliegen, was aber eher selten ist.

Fazit

Ein Geschäftsmodell ohne Risiken ist nie vorzufinden. Risiken von Crowdinvesting sind aber genau wie in allen anderen Bereichen auch beherrschbar, wenn du sie kennst und du Handlungsalternativen, einen Schlachtplan hast. Mit den hier aufgezeigten Möglichkeiten solltest du die Risiken richtig einschätzen können. Ein Restrisiko bleibt im Gesamtbild jedoch immer, auch wenn du einzelne Risiken absicherst durch bspw. Versicherungen. Wen dich meine derzeitige Markteinschätzung zu Immobilien, ETF bzw. Aktien und Crowdinvesting interessiert, dann sieh dir diesen Artikel an.