Beste Altersvorsorge: Immobilien als Kapitalanlage

Die beste Altersvorsorge sind Immobilien – Wie du mit ihnen passives Einkommen aufbaust

Im Artikel “Beispiele zu passiven Einkommen” habe ich bereits 5 Ideen kurz erläutert. Heute möchte ich euch ein Beispiel mit Immobilieninvestment nahe bringen. Dabei handelt es sich durchaus um eine meiner Lieblingskategorien. Deshalb auch die Artikelbezeichnung “Die beste Altersvorsorge”.

Nehmen wir an, du besitzt eine Bestandsimmobilie in der Größe von 74 m². Die Wohnung generiert eine monatliche Kaltmiete von 9 EUR/m². Weiterhin wird der Einfachheit halber eine 100 % Fremdfinanzierung über 20 Jahre angenommen. Der Kaufpreis beträgt 137 TEUR. Weitere Sachverhalte werden nicht berücksichtigt, da wir uns dem Sinn des passiven Einkommens im Generellen zuwenden. Wie würde das Ganze nach 30 Jahren aussehen? Dazu folgende Grafik:

Diverse Gründe, warum es die beste Altersvorsorge ist (Erläuterung zur Grafik)

1. Der Immobilienwert bleibt, soweit man in einer guten Lage gekauft hat, in der Regel mindestens stabil. Auf einige Einflüsse auf die Preise und den Immobilienwert gehe ich in diesem Artikel ein. Da also im ersten Jahr zu 137 TEUR gekauft wurde, sollte nach 30 Jahren ein Gegenwert von immer noch 137 TEUR gegenüberstehen.
2. Die Kredithöhe hat sich im Vergleich zum Immobilienwert abgebaut. Optimalerweise generiert die Immobilie einen positiven Cashflow. Hier deckt der Cashflow die Kreditkosten. Das bedeutet, nach 20 Jahren wurde der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen gedeckt. Glückwunsch, 100% Eigentum!!!
3. Da die Immobilie nicht verkauft wird, generiert sie ab Jahr 21 jedes Jahr rund 8.000 EUR Cash. Dieses Geld kann dann
4. Auf ein Konto als Sparbetrag überwiesen werden. Folglich kann in 10 Jahren nach Abzahlung des Kredits ein Sparbetrag von rund 80 TEUR erreicht werden.

Ergebnis zum Beispiel

Nach 30 Jahren wurden 80 TEUR angespart und zusätzlich ist die Immobilie mit einem Wert von 137 TEUR im Eigentum. Der Vermögenswert beläuft sich somit auf 217 TEUR. Und der Clou: Ist alles gut organisiert, muss dafür ein 100stel an Zeit aufgebracht werden als in einer Festanstellung.

Vergleich Immobilie und Weltportfolio

Da ein Leser den Wunsch geäußert hat, dass es schön wäre einen Vergleich zu einer Alternativanlage zu sehen – genauer um ein Weltportfolio mit 5 % p.a. zu einer Immobilie unter realen Bedingungen (inkl. aller Kosten) – möchte ich dem nachkommen. Nachfolgend oben vereinfachtes Beispiel der Immobilie erweitert um die Erwerbsnebenkosten von rund 16 TEUR, Mietpreis-/Instandhaltungsrücklagen-/WEG-Verwaltungsverteuerung um jährlich 1 %, einer Immobilienwertsteigerung von 1 % p.a. und eines 2 % Sollzinses vs. ein Weltportfolio mit

1. 780 EUR p.a. in einen Sparplan über 20 Jahre und 5 % p.a. Verzinsung (um letztendlich den selben Eigenkapitaleinsatz wie bei der Immobilie zu haben – rund 16 TEUR)
2. Rund 16 TEUR im ersten Jahr eingezahlt und  dann mit 5 % p.a. verzinst werden

In allen Szenarien werden auch die Steuern berücksichtigt:

Interpretation des Vergleichs

Es wird wie oben zu den 4 Punkten deutlich, dass mit einer einmaligen Investition für die Erwerbsnebenkosten der Immobilie (16 TEUR) nach 30 Jahren ein Immobilienwert plus kumulierter Cashflow von 242 TEUR gegenübersteht (183 TEUR Immobilienwert und 59 TEUR Cash). Das Verhältnis von Vermögen zu Investition beträgt damit 15,1:1.

Für den Aufbau des Weltportfolios zahlt niemand anderes für dich ein wie bei der Immobilie der Mieter den Kredit für dich tilgt. Da wir schließlich vom Eigenkapitaleinsatz ausgehen und es nicht zu empfehlen ist am Aktienmarkt per Kredit einzukaufen, ist auch hier wieder von rund 16 TEUR Eigenkapital auszugehen, damit du einen perfekten Vergleich hast.

1. Bei einem Sparplan erreichen wir ein Vermögen von 41 TEUR. Für einen sauberen Vergleich (beim Immobilienvermögen von 242 TEUR wurden die 16 TEUR schließlich erst mit verdient und damit handelt es sich bereits um das Nettovermögen) muss von den 41 TEUR die Investition von 16 TEUR abgezogen werden. So bleibt ein Nettovermögen von 25 TEUR. Die Quote Vermögen zu Investition ist 1,6:1.
2. Bei einer Einmalanlage in ein Weltportfolio ergibt sich ein Vermögen von 57 TEUR. Das Nettovermögen ist somit 41 TEUR. Es ergibt sich also eine Quote von 2,6:1.

Fazit

Warum ich also Immobilien als die beste Altersvorsorge sehe, liegt zum Einen an dem Umstand des Hebeleffektes durch die Finanzierung und zum Anderen, wie an der Gegenüberstellung aufgezeigt, dass der Mieter mein Vermögen aufbaut.

Wenn du dich nun noch tiefer mit den wesentlichen Unterschieden von Investitionen zwischen bspw. ETF und Immobilie interessierst, dann schau dir doch nachfolgenden Artikel an:

ETF oder Immobilien – Wesentliche Unterschiede

Kurzer Exkurs zur Immobilienfinanzierung

Es gibt eine Faustformel die besagt, Immobilienvermögen kann bei einem Nettoeinkommen von 2.000 EUR aufgebaut werden. Grundsätzlich bin ich der Meinung, dass das Nettoeinkommen im Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie und den eigenen Kosten stehen muss. Folglich kann eine Person mit netto 1.500 EUR und 800 EUR an Kosten ebenfalls Immobilienvermögen aufbauen. Denn wenn die restlichen 700 EUR freier Cashflow sind, kann damit im Notfall der Kredit bedient oder Notfallpuffer aufgebaut werden. Wie hoch die Kreditsumme und damit der Immobilienpreis sein darf, habe ich im Artikel “Wie viel kann ich finanzieren” beschrieben. Fest steht, dass es mit niedrigem Einkommensniveau auf dem Immobilienmarkt immer schwerer wird, da die Preise teils progressiv steigen im Verhältnis zu den Einkommen.

Nachfolgend noch ein Video von Alex Fischer zur Thematik: